本日は、2018年の投資目標についてです。

2018年も早1カ月、遅ればせながら2018年の戦略についてです。

私、窓際のやまさんは、「5年で脱サラ、宅建とって自主大家」を目指しており、2018年は5年計画の中間年にあたります。

宅建のほうの勉強はそろそろ始めようかなという感じ、脱サラのために予定ではもう少し物件を増やす予定です。

しかし、、地元では、安心できる物件が出てこず、足踏み状態です。

※大通りから通りを数本入った、以前は畑だった土地に(一昨年から引き続きですが)全国チェーンの会社のノボリが立った大きめのアパートやマンションを建てています。

私は、利回り重視なのですが、そういった新築がバンバン建つエリアだと、家賃の下落も大きく、築古を買おうと思っても現時点で表面最低13%はないと実際の手残りがなくなってしまいます。

昨年から地元1棟アパート以外も調査

そんな中で、昨年から、

1.4大都市圏の物件調査

2.借家形式、コンパクトアパートなどの調査

3.海外不動産の調査

4.予定より少し早いが、1棟マンションなど大規模物件への組み換え

5.区分マンションの調査

など始めました。

それぞれについて、現状をお話します。

何かの参考になれば幸いです。

1.4大都市圏の物件調査

情報収集継続中ですが、利回りも低く(6%とか)、私の年齢的(50台半ば)に資産性重視、長期保有前提での作戦も立てられないので、購入しても良いと思える物件がありません。

2.借家形式、コンパクトアパートなどの調査

成功している投資家さんも大勢いますが、新築でのスキームが多く、今は良くても5年後10年後の出口戦略に確信が持てず購入には、至りませんでした。

4年以内くらいのアパートだとまだ入れ替わりも少なく90%超える入居率がこれからも続くという保証にはなりません。

3.海外不動産の調査

5年でのキャピタル狙いということで海外、特に新興国の不動産購入の調査もしましたが、

・現地確認が簡単にできない

・何かと時間が掛る

・言葉の壁

・プレビルド形式(投資家から先にお金を集めてその資金でコンドミニアムを建てる、投資かは設計図上の部屋を買う感じ)では、売り出した企業自体が詐欺まがいの業者に引っかかって撤退、先に資金を集めているのに??ですが。

・資金繰り悪化で建物が予定通りに建たない

・建物の品質が悪く劣化が激しいため5年もするとボロボロになっている

などなどネガティブな話がたくさん出てきて、申し込みまで踏み切れません。4.予定より少し早いが、1棟マンションなど大規模物件への組み換え

近くの先輩大家さんの多くが部屋数の少ないアパート、築年数の古いアパートなどを売却し、1棟もののマンションなど大型で資産性の高い物件にシフトしています。

市況の良い時に資産の組み換えをして、銀行融資絞る・不動産売買停滞・値崩れを待って、次の買い時に備えているからです。

しかし、まだ大家さん初めて4年目で今売ると短期売買になり、かつ借金の多い私としては高い税金を払うとトータルでマイナスになってしまいます。

5.区分マンション

先輩大家さんによると地元でもマンション建築の波があるそうで。。。大きいマンションが同じような時期に建つサイクルがあるそうです。(今がその時らしい)

前の波の時(供給過剰となったとき)に新築マンションが値下がりしたタイミングで購入、賃貸に出す(この時期はあまり儲からない)、数年保有した2016年、売却で数百万の売却益出たそうです。数年サイクルでくるマンションがまとまってできるタイミングで立地のよいものを底値で購入できれば、地方でもまだキャピタルだせると教えてもらいました。

この案は、値下がり待ち中で継続です。

いずれも決め手にかける

調査したいずれも、今のところこれといった決定打(物件)がない状態です。

2018年の目標としましたが・・・、2018年は、融資がさらに厳しくなるとの銀行さんの話もあるので、一部繰り上げを行ったうえで、「手持ち資金の増額に努め、いい物件出て来たら、買い逃さないように現金でも買える準備をする」ということになりそうです。

本日はここまでです!