本日は、2017年の実績についてです。

現在、確定申告の準備中、数字がほぼ確定しましたので、2017年の成績を公表したいと思います。

実は、今まではずっと赤字決算でした。

2017年は初めての黒字決算です。

築古を購入してきたので減価償却で赤字(CFは黒字)だったのですが、「赤字続きだと銀行の融資が厳しくなる。」という話を聞いていたので、確定申告関連で銀行の担当様と話すときは、若干言い訳がましく話していましたが、今年から胸を張って話ができます。(笑)

数字は、千円単位四捨五入、比率(%)は、収入に対する比率です。

金額を千円単位にしましたので、記載の金額で計算すると%は若干異なります。

成績

収入 19,265千円

税金  1,799千円、9.3%

2017年築古のアパートを買ったので不動産取得税が85万ほどあります

保険料  346千円、1.8%

新価で割と目いっぱいかけているので高いかもしれません

修繕費  3,582千円、18.6%

入居12、退居3

減価償却 6,273千円、32.6%

借入金利子 1,129千円、5.9%

水道光熱費 370千円、1.9%

水道メーターが共用のアパートがあり、入居者様から水道料を別途徴収し(雑収入)、大家が纏めて水道局に支払っているので大きな金額になっています

旅費交通費・通信費 399千円、2.1%

広告料 591千円、3.1%

その他 2,625千円、13.6%

管理手数料 848千円を含んでいます、5%の契約です

でした、減価償却を除く経費率は、56.3%です。

青色申告特別控除前の利益で2,151千円となりました。

借入金の返済 6,340千円 を加味すると

税引き前CF 2,084千円 でした。

これだけ見るとちょっといい気分ですが・・・

これだけ見るとちょっといい気分ですが、良く考えると、減価償却(6273千円)がなくなると、4,200千円の大赤字です。

数字をよくよく見ると、大家さんは、当初私が、思っていたより儲かりませんし、不労所得でもありません。

自分自身経営が弱いな~と思います、あまり優秀な大家さんではありません。

デッドクロスは先ですが

このままの経営でも、自分の試算上では、デッドクロスは、10年ほど先の見込みですが、何か大きなトラブルが起きたら、回らなくなって早期リタイアできなくなります。

2018年はこれにお金を使う

より安定経営を目指し、「減価償却を除いた経費率を40%以下にする」ことを2018年のテーマの一つにしました。

そのために

・繰り上げ返済を進める

よほどいいものがない限り買わずに繰り上げ返済をする

・小修繕・清掃少しいいから自分で行う、

・リフォームの際の施主支給

に2018年はチャレンジしようと思っています

一番効果があるのは、繰り上げ返済ですから、2018年、繰り上げ返済にお金を使おうと思っています

本日は、ここまでです。