本日は、自主管理物件の購入についてです。

実は、昨年から滞納家賃の回収対応をやっています。

部屋の明け渡しは終わったのですが、、、、。

無断で転貸をしているわ、鍵をなくしているわ、転貸先の人は荷物置きっぱなしで夜逃げするわ、で問題が出てくる出てくる。

あまりに酷く、誠意がまったくないので、訴えました、はい。

このへんの経緯は、また書きたいと思います。この裁判まで進んでしまった物件、前の大家さんは、自主管理されていました。

購入時のチェック

築古物件を購入する際には、外回りのチェック、レントロールチェック、空き部屋があれば、内見もしますが、入居者様の属性のことや契約時以降の状況、建物内部の修繕の状態などは、調べようがありません。

基本的には、前の大家さんの言うことを信じるしかありません。

自主管理物件のリスク

1.建物のメンテナンスが不十分な可能性

2.設備の管理が不十分な可能性

3.修繕履歴がないことが多い

4.入居者の情報が少ない、古い情報で更新されていない

5.入居者のことをしらない。。。前の大家さんが購入した時から契約されていた入居者の場合は特にその傾向あり

買わない判断も多数しましたが

事前の調査だけで買わない判断も多数しました。最近も立地、価格もいい、現状の利回りもまあまあいいなと思って現地を見に行くと外壁が傷んでいる、雨樋が壊れて基礎部分に水たまりができている、空き部屋はリフォームされておらず、廃墟状態、外階段がさびているなどなど、きちんと管理しておけばいいのにもったいないと思いつつ、私の大家力では対応不能と判断し、見送りました。

また、別のRC造り5階建ての物件は、入居率は半分でしたが、立地も良く、外回りはきれいだったのですが、建物の中は、掃除も修繕もまったく行われておらず、空き部屋のポストにもチラシが入っているし、廊下も階段もゴミだらけ、ひび割れあり、これは大規模リフォームだな。。。と思われる状態でした。

後で聞くと、地主大家さんの自主管理物件でした。

こちらも私の大家力では対応不能と判断し、見送りました。

特に地主大家さんは、「経営」や「管理」の意識が低いと感じることが多いです。

大丈夫と思った物件もダメ

滞納・夜逃げで訴訟起こした物件も、購入半年で水漏れが発生し、大規模修繕となった物件も現地調査、空き部屋の内見もして、中も外もきれいで大丈夫と思ったのですが。

前述の「自主管理物件のリスク」の4,5にひっかかりました。

人は嘘をつきます

どんなにいい人に見えても人は嘘をつきます。悪いことはあえて言わないし、知らないふりをする人は、います。

物件と見る目と同じくらい、それ以上人を見る目を養わないと、ババ物件を買って、大家さん退場となってしまいます。

気を付けましょう。

本日はここまでです!