こんにちは!Mr.&Mrs.大家です。

昨今融資がきびしいため、「物件の現金買いをしてみたらどうなるだろう」とふと思ったので、少し検討してみました。

不履行リスクは無い

たとえば、2000万円の収益物件を利回り10%で購入したとしましょう。月々の家賃収入は16万6千円です。便宜上4部屋の物件として、各部屋の家賃は4万2千円ほどになります。

これを銀行で30年のフルローンを金利2%で組んだ場合、月々の支払い額は7万4千円になります。

現金買いの場合は、当然借りたお金を返せないという現象は発生しませんが、融資を受けた場合、この物件の4部屋のうち3部屋に空きがでれば、自己負担を強いられます。そして、その自己負担分が重なり支払えなくなれば債務不履行となり、強制執行に至ることになります。

現金買いであればこのようなリスクは避けられますね。

また、金利を支払う必要がないことや、競争が激しい物件を即買いできるといメリットもあるでしょう。

現金での儲けは長期戦

しかし、もう少し考えてみましょう。

利回り10%の物件では、2000万円の投資を回収するには10年かかります。よって、現金買いの場合は投資に対するリターンが発生するのは11年目以降になりますね

一方、フルローンで物件を購入した場合は購入時の諸経費だけが実質投資額で、諸経費が物件価格の7%だとして、たった140万円の投資になります。前述の条件下、4部屋中3部屋がうまっていた場合、即ち入居率75%の場合でも、年間65万円ほどが収益になりますので、3年で十分投資を回収できますね

投資又はビジネスの本質は、投資に対するリターンです。その視点からは、上記の例でいえば融資によるレッバレッジをきかせない限り、収益物件として成立しにくいのは明らかです。

もうひとつ大事な要素

実は、会計的側面以上にとても大事なことがまだ隠れています。

それは、賃貸経営に対するモチベーションの問題です。

前述したとおり、現金買いの場合は、外部の債権者がいないので極論すれば全部屋空室でも(自分以外からは)お咎めをうけることはありません。一方、ローンを組んでいる場合は、確実に毎月金融機関への支払いが迫ってきますので、事業に対する切迫感が生じます。上記の例でいえば、何がなんでも3部屋は入居を維持しないと「自腹」になるため、日々物件の改善や空室対策を講じることになります。

地方の地主さんの物件が空室になっても、同じエリアでサラリーマン不動産投資家の物件が満室になるのは、この「やる気」の差が顕著にでているからではないでしょうか

ですので、現金をふんだんに持っていたとしても(持っていませんが…)、収益不動産に関してはできる限り融資を活用していきたいと思います。

 

本日も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。