こんにちは。
アラサー女子大家 シルクです。

銀行評価>売買価格の中古物件の購入を検討

昨年のことになりますが、

 

  • 昭和60年代築
  • 軽量鉄骨造

 

の築古物件の現地調査に行ってきました。

千葉県の主要駅から徒歩20分ほどの2DKの物件で、6戸中3戸空きという状況。

 

私は一都三県を中心に物件を探しており、

普段、駅徒歩15分以上の物件はほぼ見ないのですが、

この物件は最寄り駅がかなりパワーのある駅だったということと、

何より銀行評価額が売買価格を上回っていることがポイントとなり、現地を見に行きました。

 

ただし、ここで重要なのは「銀行評価=積算評価ではない」ということです。

 

積算評価とは、

 

  • (1)「相続税路線価」を用いて計算する「土地の価格」
  • (2)建物の構造別の建築単価と、新築時から何年経っているかを用いて計算する「建物の価格」

 

を足して算出します。

銀行評価とは、上記を鑑みつつも、独自の掛け目などを入れて算出されているものです。

インカムゲインは期待できるものの・・・

この物件は、満室になれば利回りが10%以上で、当時の市況だとなかなか悪くない表面利回りでした。

駅から20分と離れているものの、

バス便もあり、駅自体に力があるため、

総合的に判断すると、

月10万円前後のインカムゲインはしっかり期待できる物件だと思いました。

利回り10%超の物件を見送った理由

結論からいうと、この物件は購入を見送ることにしたのですが、その理由は以下の2つです。

  • (1)必要なリフォーム費用を賄うまで値引き(指値)ができなかった
  • (2)積算評価(土地値)が売買価格より安い

 

(1)リフォーム費用不足

 

まず1つは、リフォームの話。

この物件は売主である業者側で、ある程度リフォームしてから引き渡し予定とのことでした。

そのリフォーム予算は3室で200万円とのこと。

現地の空室を内覧すると、

クロスの張り替えだけでなく、

傷んだ和室をクッションフロアの洋室に変更したり、

部屋によってはキッチンの取替なども必要だと感じたので、

3室で200万円のリフォーム予算では、希望のリフォーム内容を賄えず、購入後の追加リフォームが必要。

その費用分まで値引ければいいのですが、その交渉は難航しそうでした。

 

(2)積算価格が安い

 

そして、判断の要となったのは積算価格が安いことです。

最初に書いた通り、この物件はある銀行の評価が売買価格を上回っているということで見に行きました。

ですが、ある銀行の評価というのが、

良い方向へ掛け目が入っていて、

相続税路線価ベースの積算価格は、売買価格を数百万円下回っていたのです。

 

昭和築の軽量鉄骨造なので、建物の法定耐用年数は切れています。

この物件の出口戦略は、減価償却などを加味して、5〜6年での売却でした。

 

土地値での売却になる可能性を考慮すると、いくら銀行評価が売買価格を上回っているとはいえ、出口に安心できないと考えました。

 

試算したところ、最悪5〜6年後に土地値で売った場合は、利回り10%のインカムゲインで儲けた分をキャピタルロスで失ってしまうほどだったのです。

 

「買った瞬間売っても利益が出る」くらいが安心

結論からいうと、法定耐用年数切れの築古物件は、やはり土地値で買うくらいが安心です。

※エリアにもよるので、一概には言えません。

言い換えれば、買ってすぐ売っても利益が出るくらいが理想。

もちろん、そんな物件は多く出回りませんが、

短期(5〜6年)での売却を固く見据えている場合、ここを外して築古への投資は難しいな、と実例を通じて学んだ例でした。