皆様こんにちは,リスク管理大家です。先日大家仲間から電話がありました。話を聞いて見ると,セミナーで知り合った不動産業者が投資用区分マンションの営業をしている。誰か紹介してほしい。との内容で,他の大家仲間や友人にはすべて断られたそうです。

大家仲間「話を聞くだけでもいいから聞いてもらってもいい?」「いいけど,営業マンのセールストークを論破してもいい?」大家仲間「この前会ったばかりの人だから全然構わないよ!とにかく1人でも紹介すれば義務が果たせるから。」「それならいいけど,私の素性(専業大家をやっていること)は明かさないでね」大家仲間「了解!ありがとう助かったよ」

 こうして不動産営業マンに投資用新築区分マンションの営業トークを聞くことになりました。さてその驚くべき営業トークとは!?

不動産営業マンがやってきました。

 やってきたのは20代後半から30代前半の若手の営業マンです。一見身なりはきちんとしていて,話し方もハキハキしてます。

営業マン「リスク管理大家さんですね。初めまして!Aさん(私の不動産仲間)からご紹介あずかりました〇〇不動産で区分マンションの営業をしているBといいます。本日は,お時間をとっていただき大変ありがとうございます。早速なんですが,Aさんからお聞きしたところ,リスク管理大家さんは,不動産投資に興味があると伺ったのですが?」

「ええまあ~いい物件があれば買いたいな~と思っています。」心の声(嘘は言っておりません。新築区分は間違っても買いませんが・・・)

営業マンの目がキラリと光りました。

営業マン「本日は,私どもの会社で販売している分譲マンションを是非リスク管理大家さんにご検討お願いできないかと思っております。実はこの物件問合せが多くて早い者勝ちの状態なんです。」心の声(そんなに人気なら初対面の自分のところに持ってこないでお得意さんに持って行けばいいのに・・・)

「はあ~そうなんですか,じゃあ物件の概要を教えてもらえます?」

営業マン「はい!こちらに資料をお持ちしました。実はこの物件〇〇駅から徒歩10分の抜群の立地条件でございまして,間取りは2LDK,広さは50m2と最近のトレンドに合わせて広めに作っております。この地域は閑静な住宅街でしてファミリー向けには最適な物件でございます。」心の声(区分マンションで徒歩10分って全然抜群じゃないじゃん!閑静な住宅街にマンションの需要ってあるの?それに50m2ってうちの賃貸物件よりも狭いじゃない。)

「そうですか~それで販売価格と利回りは?」

営業マン「ですよね!聞いて驚かないで下さい!販売価格は○○万円で利回りはなんと6.8%になります。今時6.8%の利回りなんてどの投資でもありませんよ!しかも返済が終われば老後生活も悠々自適です!」心の声6.8%って逆の意味でびっくりだよ!)

「それでスキームはどうなってるの?」

営業マン「えっ!・・・・スキームといいますと?」心の声(スキームも知らない営業マンって・・・)

「え~と,事業計画みたいなものですよ。例えば月々の返済はこれくらいで,家賃収入がこれくらいで,年間収入が幾らになるみたいな計画書」

営業マン「あーそうですね!今回リスク管理大家さんには特別に,裏技をお教えしちゃいます。何と今回の投資用なんですが,ある裏技を使えば,住宅ローンを使用でき!なんと!3年固定で1%の金利で借りちゃえるんです。ここだけの話ですよ~」

「あ~住民票移して,住宅用に購入する方法ですか?子供いるから無理だな~」

営業マン「え!・・・(しばし沈黙)お詳しいんですね・・・」心の声(不動産投資やってる人なら誰でも知ってるよ!あっでも自分が不動産投資していることは知らないんだった)

「それで,事業計画は?」

営業マン「そっそうですね。仮に1%の金利で・・・あっとりあえず金利は置いておいて,家賃が月々〇〇円入るとすると,年間○○円の収入になりますよね,これを購入資金で割ると利回りは6.8%になります。」

「そんなこと小学生でもわかるよね。私が言ってるのは実質利回りのこと。実際のキャッシュフローは幾らになるの?」

営業マン「・・・・すいません,用意していないので,出直してきます。」

 長くなりましたので次回に続きます。次回はさらに上司を連れてきて壮絶なバトルが始まります。お楽しみに!