おはようございます!FP大家です。

昨日は区分マンションで売却益を狙う投資方法についてお話しました。本日は、インカムゲインで勝つ!

つまり長期保有で利益を上げていくための方法についてお話したいと思います。

ここで、区分マンションのメリットについて再度振り返りたいと思います。

【区分所有マンションのメリット】

①山手線の内側の駅から徒歩10分以内の好立地を確保できる

②1棟アパートと比較すると価格が安いので借入過多になりにくい

③年収400万円台、20代の若者でも不動産業者の提携ローンで購入できる

④RC造りなので経済的耐用年数が長い

⑤毎月の修繕積立金は痛いが、一括で支払う大規模修繕の出費がない

今回のインカムゲイン編は、長期保有で家賃収入を得ながら利益を上げるというものです。

木造アパートのと比較してRC区分の方が家賃が1万円~2万円高く決まる物件力があると考えています。

RCは騒音が少なく、オートロックが多いため防犯性にも優れています。毎月の修繕積立金の負担は痛いですが、一括で支払う1棟物の大規模修繕はありません。

これだけ都内に新築区分マンションが乱立すると、築古のアパートは駆逐されてしまうのではないかと考えることもあります。

現在、都内の区分は比較的安定的なインカムゲインが期待できるのです。

昨日のコラムにも書きましたが、新築の区分マンションはNGです。販売価格が高すぎるのです。

では、どういう物件を買えばいいのでしょうか?

都心5区は買ってはいけない?

昨日のコラムとは真逆なのですが、インカムを狙うのであれば都心5区の物件はお勧めできません。

理由は、やはり高すぎです。

インカムで回収するには果てしない時間がかかります。固定資産税の負担も重く、年間の純収益はかなり少額になってしまうのです。

購入するのであれば、中古の区分で、再開発が期待できるエリアなど将来目線で伸びしろがある物件を狙います。

中古とした理由は、新築だと不動産業者の土地仕入コストや、建設会社の建設コスト、販売会社の人件費など、様々な業者のコストの積算で販売価格が決まっており高すぎるためです。

再開発が期待できるエリアとは、長期保有(20年~30年)のスパンで考えた時、街は驚くべき発展をする可能性があるからです。

代表的なのは川崎市の武蔵小杉駅ではないでしょうか。昔は何も無かったんですけどね・・・

今ではセレブ気取りの主婦や中流サラリーマンのステータスを象徴する街に変貌しました。

こうした街を先見の明で発掘し、20年間インカムを得てから売却なんて作戦も良いですし、そのまま保有し続けるのも一興です。

将来目線で価格の歪みを見つける

中古とした理由も、再開発するエリアを狙うのも、目的は安く買うためです。

再開発を見越して街が発展しなければ大きなリスクになりますが、再開発して物件価格が上がる前に安く買うことが利益の源泉になります。

そこは区分投資に限らず、全ての投資に通じるところです。

次回は、番外編。「団信が起こす奇跡」についてお話したいと思います。

本日もお読みいただきありがとうございます!