買ってはダメな物件。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日のコラムでは、今の時期でも買付を入れた物件について紹介しました。その中で、相場の転換点かもしれない時期でも、購入して良い物件はどんな物件なのかについてお伝えしましたね。

 

まとめると、

長期的に儲かることは間違いなさそうな物件で、
短期的な暴落相場が来ても耐えられる(破綻はしない)物件

であることを条件としてあげました。

 

また、私が買付を入れた物件の具体的な情報として、
表面利回りで10%程度の物件に対して、11%程度になるように指値を入れたこともお伝えしました。(それ以外の詳細条件は昨日のコラムで紹介しましたので省略します)

 

 

ここで単純に『表面利回り11%以上なら良い物件なのだ』と捉えるのは間違いです。表面利回りは、多くの物件を比較するには良い指標となります。でも、それだけでは多くの勘違いを生みます。

 

私が検討している埼玉のエリアでは、今の売り出し価格は表面利回りで8%台が大半です。築30年前後の中古木造アパートでも。

それらを表面利回り11%に値引きしてくれるとして、購入するかどうかを考えてみるとします。(こんな大幅な値引き交渉は無理に決まっていますから、仮の話として考えるだけですが)

 

すると、半分くらいは買わない物件です。

それくらい盛ってある表面利回りの物件が多いのです。
それだけ、今の値付けが高いということでもあります。
買うのが大変なわけですね。

 

盛ってある表面利回り。

今、普通に目にする売り出し物件たちは、往々にして表面利回りが盛ってあります。偽装している悪質な詐欺物件ばかりだと言っているわけではありません。そういう物件もあるでしょうが、普通の投資家が売りに出す場合でも盛っているのです。

 

これは、よく言われる売却のテクニックが浸透してきたためかもしれません。

『物件を売却する前には、高い家賃で貸出しをするように準備をしよう!』というやつですね。これが有名になりすぎた感じもあります。

10戸×3万円の家賃だと年間の満室家賃収入が360万円です。
10戸×3.5万円の家賃だと420万円です。

表面利回り10%で売れると仮定すると、それぞれ3600万円と4200万円になりますね。その差は600万円にもなるのです!

 

なんていうテクニックですね。

 

このテクニックを成功させるために、売却の数年前から高い家賃で貸し出すように努力をするわけです。広告費をいっぱい払ったり、何カ月も家賃をタダにしてあげたり、キャッシュバックをつけたり、様々なキャンペーンを張って無理やり高い家賃で入居者を獲得していきます。

そんな高い家賃で住んでいる入居者が長く住んでくれるわけがありません。最初の特典が魅力的で一時的にそこに住んだだけの人が多いわけです。

 

そんなところを購入したら、買った後にすぐに退去が続くでしょう。
そして、次の入居者は高い家賃では決まりません。

 

 

詐欺ではありませんが、、、投資の世界は騙すか、騙されるか、そんなところだということがよくわかると思います。自分だって売る側になれば、少しでも高く売りたくなるのは当然のことです。法律違反で無ければ、何でもありの世界なのです。

 

対策として。

購入前に、こんな物件であることに気がつくためには、そのエリアの相場家賃を調べる必要があります。本当に、その家賃が適正なのかを必ず調べましょう。

また、土地の坪単価から逆算してみることも効果的です。本当にお得な物件であれば、土地値の割合が高くなるはずですから。

 

毎回、物件をみるときに調査をしていれば、わざわざ調べなくても感覚的に分かるようになってきます。それまでは、一件ごとにチェックしてみると良いでしょう。

 

そんなチェックをしている人が増えると、あの売却テクニックも効果がなくなってくるのでしょう。不勉強な人だけが、ミスして買うかもしれないという程度の効果になっちゃうのかもしれませんね。

 

不動産投資の世界は弱肉強食です。
一見するとお得に見える物件に注意しましょう!

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。