みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

これからの不動産投資のスタンダードになる規格について書きます。

ちょっとのお金で8年分のお金を買うことができます。

不動産投資は下降トレンドです。
それを忘れてはなりません。

そして不動産投資は残念なことながら法定耐用年数によって支配されている投資です。

融資ありきの不動産投資

不動産投資は現金があっても現金でやるべき投資ではありません。
不動産は現金を取り戻すのに大変な労力と時間が掛かるからです。
例え1億現金を持っていたとしても、
不動産投資では少額です。

つまり融資が必須の投資です。
その融資は今の日本の金融機関では法定耐用年数によって支配されています。
これは残念なことと言っておきます。

法定耐用年数によって支配されている不動産投資

今は融資がかなり出にくくなっています。
全く出ない訳ではもちろんないのですが、
こういう時真っ先に切り捨てられるのは、
残法定耐用年数のない物件です。

元々融資がもう少し出やすい時期でも、
不動産投資に理解のない一般の金融機関では、
ほぼ法定耐用年数内でしか融資していません。
むしろ法定耐用年数を超えて融資すること自体が、
不動産投資に理解があると言って良いくらいです。

では今はどうなっているのかと言うと、
今まで理解のあった金融機関も法定耐用年数内の融資の方向です。

今買えなくなっている理由

するとどうなるのかと言うと、
残法定耐用年数が残っていない不動産は買いにくくなります。
そもそも不動産投資で例えば利回り10%前後を考えた時、
15年の返済年数では満額融資は出ません。
最低20年は欲しいところです。
すると残法定耐用年数が20年ある物件が望ましくなりますが、
これでは木造なら新築のみです。
重量鉄骨でも築14年まで。
だから法定耐用年数の最も長いRCが花形なのです。
そのRCにしたって築25年以下で利回りがそこそこある物件など、
出た瞬間に瞬間蒸発します。

法定耐用年数を伸ばす方法

つまり今更ですが法定耐用年数がいかに不動産投資にとって重要かということです。
では、
その法定耐用年数を少しのお金で買えるとしたらどうでしょう?
そう、それが私は3年以上前からコラムでも言及している

劣化対策等級

です。
劣化対策等級は木造で今多くの金融機関で2級を取得してていれば、
30年まで融資の返済期間をみてくれます。
それは新築時てはなく、中古でもです。

これからの不動産投資のスタンダード

昨日のコラムに書いたように不動産投資は下降トレンドです。
人は減り続けているのに物件は増え続けています。
行き場のないお金や歪んだ税制のために新築ラッシュです。
つまりこれからあえて劣化対策等級をとっていない物件を買う理由がありません。
新築で劣化対策等級を取らない理由がありません。

劣化対策等級がついているかどうかで物件を見ても困らない状況になれば、
劣化対策等級は不動産投資のスタンダードになる可能性すらあります。
なんと言っても少ないお金で木造で8年もの時間を買うことができるのですから。
逆に劣化対策等級を今更つけずに建てている建物は何も考えていないとしかいいようがありません。

融資の意味からも品質の意味からも、
特に築年数の浅い物件ほど劣化対策等級の有無に気をつけて下さい。
私ならよほど安くなければ数年前に施工してとってないような建物は買いません。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!