私は物件を売っているので売る派なのかもしれません。

しかし、実際に売れると、

『ああ、レインズに載せてからすぐ引き合いがあって売れてしまった。。もう少し高く売れたかも(´Д`)』

と少し後悔が残ってしまう性格です。

自分なりに売却査定を行い、売却益と税金の計算をして手残りも把握して納得していたはずなのに。

それでも売れると、もっと高く売れたのではないか?と、スケベ心が疼くのです。

株式投資も不動産投資も癖は一緒

株式投資でもそうですが、天井で売るのは至難の業です。

株式投資でもくよくよする性格なのですが、売却後の値動きを追っかけて見たりします。

そうすると、まだ上がっているわけですね。

「あといくら儲かったなぁ」と。そして、相場全体が上がっているのを知っているのに、違う株を買います。

その株は下がって塩漬けになりました。

売却基準はお持ちですか

投資物件の売却基準はお持ちでしょうか?

私は所有物件毎に損益計算書を作成しています。確定申告で使う不動産所得用の損益計算書の書式です。

そうすると、その物件の収益性が毎年時系列で分かります。これを所有年数で割り算すると収益性のアベレージが分かります。(収益性アベレージ・・・A)。

次に、物件を売却する際は売却益-仲介料-譲渡所得税=手残りの利益・・・Bを計算します。

手残りの利益を、所有していた時の利益額のアベレージで割り算すると、売却することで何年分の利益が得られたのかが分かります

手残り利益(B)÷収益性アベレージ(A)=売却で何年分の利益が得られたか

何年分の利益が得られたら満足でしょうか。

その答えは、自分の年齢と属性規模拡大のロードマップによる。

例えば、ご自身の年齢。サラリーマンの属性で物件を買うとしたら、50歳を越えると退職が見えてきたり、役職定年で年収が下がったりしてローンが組みづらくなります。

その前にどれだけ不動産賃貸業としての規模があるかは大切です。ポイントになるのは売上規模と純資産の積み上がりです。

できれば、不動産賃貸業としての実績だけでローンが組める経営成績と財務体質を整備したいところです。

そのために、売却により投資元本と何年分かの利益先取りで確保します。

自分は歳を重ねなくても、何年後のCFが得られた状況(ポジション)を売却により作ることができます。

貸借対照表は固定資産から流動資産に資産バランスが移りより銀行が好む資産構成になります。

皆様のロードマップは今どの辺でしょうか。ご自身の年齢と目指すべき到達点とのギャップ分析を行い、売却のタイミングを見極めていきましょう!

本日もお読みいただきありがとうございます!