こんばんは。地主の婿養子大家です。相場の下降が目立ってきましたね。転売業者の物件ですら、利回り8.5%まで上がってきていたりします。なんか今年中に利回り10%で数件買える予感がします。今から、金融機関戦略を練り練りです。
さて、本日は買主側仲介との出逢い方について分析し、私なりの見解を述べようと思います。
【物件情報の取得方法について】
1.インターネットでの検索・問い合わせ
2.自ら空き家などの所有者に売ってくれないかと打診
3.不動産検索サイトでの仲介業者からの提案
4.不動産セミナーでの紹介
5.金融機関からの紹介
6.不動産業者の店舗へ赴き、物件情報の紹介依頼をする
7.取引のある(過去に問い合わせたことのある)業者からの紹介
などです。
それぞれの特徴について考えていきたいと思います。
【1.インターネットでの検索・問い合わせ】
これは多くの投資家が利用する方法ですね。
(メリット) 自分の条件で多くの物件を比較検討できる
(デメリット)客付け業者(主に購入側仲介を生業としている業者)の客寄せ情報に引っかかる可能性がある。
(私の方法) 問い合わせをした時のレスポンスの速さ・良さで判断。
→レスポンスが良い場合は売主と直接繋がっている可能性が高い
できる限り、売主と直接媒介を締結している物件のみ検討する。
そうすることで、無駄なやり取りを省くことができ、購入できる可能性がある物件とのめぐりあわせが増える。
【2.自ら空き家の所有者に打診】
方法としては、懇意にしている仲介業者にDMを出してもらうのが一般的。
(メリット) 自分が買いたい物件へ初めからアプローチできる
(デメリット)実際に購入できる可能性がきわめて低い
・理由は、すでに空き家などには大手仲介業者が定期的にDMしていることが多く、それに反応しいない場合は売る気がそもそもないか所有者に伝わっていない可能性が高い。
(私の方法) 地元で気になる空き家があれば知り合いの業者にDMをお願い。
【3.不動産検索サイトでの仲介業者からの提案】
(メリット) ある程度ニーズに近いものがあり、その多くは非公開物件
(デメリット)仲介会社が素人投資家をターゲットとした収益物件専門業者の場合が多く、転売業者物件や、売主が投資家である可能性が高くなってきている。
(私の方法) あまり期待はしていないが、稀に優良物件情報を取り扱う可能性もあると信じて、お返事はきちんと返すようにしている。
【4.不動産セミナーでの紹介】
(メリット) 一応、非公開物件なども用意した上でセミナーを開く場合あり。
(デメリット)素人の場合、セミナーの術中にはまって購入させられる可能性。
※私はセミナーに参加したことがない為、よく分かりませんが、義父はセミナーで東南アジアのコンドミニアムを購入し、今のところ成功ではなかったと言っています。。。
【5.金融機関からの紹介】
(メリット) 金融機関からの紹介物件であればほぼ100%融資は問題がない
(デメリット)借入先が紹介元の金融機関に限定されてしまう。
(私の方法) 主に、不景気な時に、自身の与信を測ることができるので、積極的に紹介してほしいと伝えている。(紹介してくる=貸したい先)
【6.不動産業者の店舗へ赴き、紹介の依頼をする】
★私がおすすめする方法です★
(メリット) 物件の前に、仲介がどんな人かを知れる。
お宝物件や川上物件もこの紹介によることが多い。
(デメリット)一社、一社訪問するのに時間がかかる。
無駄な紹介連絡が増える可能性がある。
門前払いの洗礼を受けまくる。
(私の方法) まずは、自分の攻めたいエリアをインターネットで調べ、業者一覧をつくり、電車で赴き、街を投資家目線で見ながら一日かけて業者を廻る。
これまでの経験で感じたことは下記のとおり。
・A4一枚に条件一覧をまとめたものを必ず準備しておく
・地元の古い不動産屋は素人地主のお客さんを抱えているのでGood
・建売業者でも、地主と取引した建売用地隣接のアパート・マンション情報を
もっているときがある。
※私は、実際に過去に一度、飛び込んだ先の建売業者仲介で超優良物件を
購入したことがあります。
・大手実需系(住居系)仲介業者にも、良くわからず売却依頼をする素人大家
がいる。この場合、担当者は収益不動産はよくわからないが、利益の為、
専門の部署に任せないで、その店舗で販促活動をする。
例)三○リ○ウス、東○リ○ブル、○友不動産販売、大○有○不動産販売など
(仲介時代私は、ライバルがいないので収益物件を得意としていました。)
・銀行系仲介会社にも多くの情報があつまる。
例)三○住○トラスト、三○U○J不動産販売、みず○○不動産販売など
【7.取引(問合せ)したことがある業者からの紹介】
(メリット) 自分であれこれ探す必要なく、より条件に近い物件の紹介が多い
(デメリット)レスポンスに時間を費やす(断る場合でも)
(私の方法) 信頼している人からの紹介には、特に気を付けてレスポンスする。ダメな時にも理由がきちんと相手に伝わるようにします。
【まとめ】
購入は、物件が大前提!したがって、最初の物件購入での、私的優先順位は下記の通り。
有力 6 > 7 > 1 > 3 > 5 > 2 > 4 不向き
熟練度が上がると、これも変わりますが、最初は全部経験してみたら良いと思います。
以上、今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
次回は、仲介手数料について考えようと思います。
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