買ったら危ない物件。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日のコラムでは、『表面利回り11%でも買っちゃダメな物件』についてお伝えしました。最近は、そんな物件も増えてきたので購入前には必ずチェックしてください。

不動産投資の世界は弱肉強食です。騙された方が悪いと言われるような世界ですから、自分の身は自分で守るしかありません。みんな虎視眈々とお金儲けのチャンスを狙っているのです。ギリギリまで。

 

『買ったら危ない物件』について昨日書いていて、思い出したことがあります。それは、先月にもお伝えした2棟目アパートの天井が落ちた事件です。

共用通路の天井が落ちて、、、
復旧に大幅な工事を必要としました。

 

1階の通路の天井(石膏ボード)を外してみると、水が侵食していたようで木部は腐ってボロボロに、、、鉄部は腐食が進行していました。

天井が落ちてくれたので早めに気がついて良かったくらいです。

 

天井を剥がして、鉄部のケレン作業と錆止めを行い、腐った木部は取り替えたので、今は大丈夫です。防水工事も行ったし。

復旧に40万円くらいかかっちゃいましたが。。。

 

築30年くらいになってくると、いろいろなところでトラブルが発生します。築20年くらいから徐々に増えてきて、年数が経つにつれて多くなってきます。

 

これは仕方がありません。中古アパートの宿命です。
それでも儲かるのだから良いと思うしかありません。
ちょっと面倒ですが。

 

 

ただ、そう思えるのは長期間持ち続ける覚悟をして運営しているからです。

もし、買った瞬間に大きな費用が発生するトラブルが起きたら嫌ですよね。それは誰でも嫌です。そうならないように購入前には物件を見に行きます。

躯体のチェック、建物の管理状態、様々なチェックを行うと思います。

 

でも・・・

もし、私が近いうちに売却する予定だったら、どうしたでしょうか?

当然、WIN-WINの関係で契約を成立させることができれば良いでしょうが、不動産投資の世界は、そんなに甘くはありません。

 

多くの場合、もうじき売る物件に対して多額の費用をかけてまで復旧工事を行わないでしょう。

 

落ちた天井を補強して張り付けてしまうだけなら費用も数万円で済みます。鉄部の錆止めをしなくても、天井を張ってしまえば見えなくなります。

防水工事なんてしなくても、まだ1年か2年はバレないでしょう。

 

どこからか水が侵食していたとしても関係ないです。徐々に木が腐るだけですから、売れるまでの間にはバレないでしょう。鉄部がどんどん錆びて腐食していくでしょうが、もう自分の物件ではなくなっています。

だから、天井をふさいで隠してしまえば一件落着です。
見た目だけはピカピカに戻ります。

 

 

・・・・・なんて、悪魔のささやきが聞こえてくる売主だって少なくないと思いませんか?

 

個人が売主の場合、瑕疵担保責任は免責になっていることが多いです。中古物件を売るときには。ですから、知らないふりをしていれば責任は取らなくて済んででしまうことも多いのです。

 

私も、もし売る予定だったら、ここまで慎重な復旧工事をやっただろうか?
と自問自答したくらいです。それを考えると、中古アパートを買うことが怖くなりました。

本当に『ゾッ』としたのです。

 

中古アパートは、そういう買い物であることは紛れもない事実です。売る気になったオーナーが物件を可愛がっているはずがないのです。

そして、それを隠されたら買う前には気がつけません。
それを覚悟で買うしかありません。

 

だからこそ、『少しは利益が出るかな?』というくらいの物件では危険なのです。確実に利益が出ると思える物件を探して買ってください。

昨日のコラムで書いたようなチェックポイントも一例です。

 

ある程度のインカムゲインが出る物件を探して買えば、(基本的には)長期保有で儲かります。しかし、あまりにも高い物件を買ってしまっては稼ぎ切るまでに長い期間がかかってしまいます。それでは、投資がつまらなくなっちゃいます。

不動産は、買ったら最後です。購入前に、隠れたリスクにどこまで対応できる物件なのかを見極めるようにしてください。(つまり、リスクに見合った収益力があるかどうかです)

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!