みなさん、こんにちは

一昨日のコラムで、関東に比べて利回りの良い関西で不動産投資して痛い目にあった方の話を書きました

関西地域限定の話なのでどうかなと思いましたが、思ったよりもカウント数が伸びたようなので、続きを書かせていただきます

昨日は急きょ、別の話を書いたので1日遅れですいません

関西で投資する東京の大家さん

東京に引っ越し、関東で物件探しをしている私の目からみると、関西のほうがかなり利回りは高いことは間違いなく、東京の投資家さんが関東以外に目を向ける気持ちはよくわかります

仲の良い仲介会社に聞いても、東京から関西に物件を買いにくる方が増えているそうですが、いわく「けっこうババつかんでる人がいてまっせ~」と

昨日書いたような、高度成長期に一気に家が増え、需給バランスが崩れているエリアは論外ですが、それ以外でも「あ~、ここでこの値段の物件買うんやぁ。チャレンジャーやなぁ」という例をちょくちょく目にするそうです

中でも目立つのが、京都でのチャレンジングな投資だといいます

京都ブランドの魅力

関西で投資するとなると、京都を狙う人は多いと思います

歴史ある独特の街の雰囲気に加え、高さ規制といった都市計画上の縛りが厳しいために物件価値が下がりにくいこと、大学が多くて学生向けの需要が底堅いといった点も大きな魅力です

意外に思う方もいらっしゃるかもですが、オムロンや京セラ、任天堂、村田製作所といった製造業が立地している産業都市でもあり、大阪に本社を置く企業が東京に本社機能を移転する中でも、京都の企業はそのままとどまる例が目立ちます

しかし、ここ数年の不動産投資ブームや、インバウンドによるニーズの高まり、海外マネーの流入などで、京都の不動産価格は非常に高くなっています

御所周辺といった中心部の利回りは関東の都心部並です

私も学生時代を過ごした京都に物件を持ちたいなとずっと思っていますが、高すぎていまだに実現できていません

洛中と洛外で大違い

そんな京都の物件が高止まりしている中、時折「京都市内にそこそこ利回りの良い物件がある」という話を聞きます

ただ、だいたいの場合、京都市内といっても伏見区や山科区といった「洛外」の物件です

京都市は御所を中心に、中京区、右京区、左京区、上京区といった洛中と、かつての都の外側(碁盤の目になっていない部分とか、市電が走っていた外側とかいろいろ意見はあるようですが)を指す洛外とは、扱いがずいぶん違います

洛中に育った生粋の京都人からすると、洛中こそが「ほんまもんの京都」だとか

ましてや、洛外の中でも昭和になってから京都市に編入された伏見区や山科区なんて「あんなとこ京都やあらしまへん」だそうです

「大阪や神戸のお人」と同じ扱いになってしまいます

電車で10分、15分といった距離で、山科駅に至っては京都駅からJR東海道線でわずか1駅、所要時間たった5分です

しかし、上記のようなこともあり、市内でも外れのエリアでは“京都ブランド”はかなり薄れて賃貸需要も差が出ます

物件価格で考えると、洛中のものすごく高い物件に比べると山科や伏見はかなり割安ですが、同程度の土地柄、賃貸需要のある大阪や兵庫のエリアに比べると、物件の価格相場は決して安くはないように感じます

よほど良い物件でなければ食指が伸びないというのが、地元投資家の感覚です

山科も伏見も、暮らすのには良い土地ですが、「京都の物件」という目線で高めの価格に手を出すと「なんか違う?」と思う可能性大です

ガラパゴスな大家さん?

京都人は独特の誇りをお持ちの方が多く、京都出身の親しい大家さんは「独特の部分があるから、外の人がやるのはけっこう難しいかもよ」と半ば冗談、半ば本気でおっしゃっていました

私も妻も京都にある大学に通った経験があり、地元の人々はあたたかく迎えてくれた覚えがあるので意外でしたが、洛中出身の同級生に言わせると「それは学生さんやからや。ずっと住むんやったら、いろいろあるえ~」と・・・

京都では、長居する客に対して「ぶぶ漬け(お茶漬け)でもどうどす~」と言うと、暗に「早く帰れ」という意味だとの有名な話があります

京都人の友達に言わせると「いけず(関西弁で意地悪)と言われる京都人でも、そこまでのいけず言うわけないって」とのことですが、そんな話がまことしやかにささやかれるほど、独特の歴史と風土のある土地です

関西にも、地域ごとに大家さんの会がいろいろありますが、京都のある大家さんの会は「ガラパゴスの会」と名乗っておられます

門戸を閉ざされているわけでもないのかもしれませんが、京都に物件を持つ知り合いの投資家は「京都に物件持ってるっていうだけで大阪の人間がのこのこ行ったら、それこそ『ぶぶ漬けでも~』と言われそうで、怖くていけるかいな」と話していました

そんなことも含めて、魅力ある土地ですが、不動産投資という意味では色々と気をつけていただくほうが良いと思います

長くなってきたので、他の関西エリアの話は、また改めてお伝えします

このコラムで京都の友達をだいぶ敵にまわしたかもしれません

今度いけずされたらどうしよう…(笑)

本日もお読み頂き、ありがとうございました