中古アパートは危険。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日のコラムでは、『購入したら大損害を受ける中古アパート』についてでした。売ることを決心したオーナーは物件を可愛がらなくなります。それだけではなく、瑕疵を完全に修復せずに、、、適当な処置で見栄えだけ良くする工事をすることも多いでしょう。

そんな物件を買ったら、しばらくして大きなトラブルが起こります。

 

中古の収益物件というのは、そんなものだと思っておいた方が良いのだということでしたね。それでは、そんな危険な中古アパートは購入しないで、新築を買ったほうが良いのでしょうか?

 

まぁ、それも一つの回避策ですから否定はしません。新築物件を買えるだけの資金力のある方であれば、それもひとつの方法です。(ただし、新築物件には新築のデメリットもありますけど)

自分の物件ならば、新築時から しっかりとメンテナンスをしていきます。すると、ずっと調子のよい物件で長い間稼いでくれることでしょう。物件は愛情とお金を注いでメンテナンスをしていくことで寿命が延びるものですから。(定期的な塗装など)

 

でも、ただの一般人にとって新築物件は敷居が高いです。やっぱり、投資規模が大きくなりがちです。それに、建物の価値が大きくなるので、、、投資初期に大きな想定外の事項が起きると厳しい局面がやってきます。凄惨な事件発生とか。

 

中古なら手の出しやすい価格帯のものも多いので、貧乏でもコツコツ貯めることで始めることができ、大きな成功への足掛かりとしやすいです。

でも、、、、
安くても危険で儲かる確率が低いのでは仕方がありません。

中古は危険で儲かりにくいのでしょうか?

 

中古アパートの儲かる確率。

これまで、6棟の中古アパートを十数年の間 運営しています。

この6棟の中で、儲かっている物件は何棟だと思いますか?

 

 

正解は、6棟全てです。

つまり、儲かる確率は100%ですね。

 

 

別に運が良すぎだったわけではありません。購入後にトラブルで大きな修繕が必要だった3棟目アパートのような事例もあります。

確かに、メンテナンスがきちんとされていなくて困る物件もあります。
そんな物件は、6棟中2棟です。確率では33%ということになるのでしょうか。

 

そんな物件では、購入後の数年間で大きな修繕費用を必要とします。融資を利用している場合、キャッシュフローは大きくマイナスとなります。ですから、破綻の危険があることは間違いありません。

 

中古を買う場合、そんな危険が起こる確率は33%程度なのかもしれませんね。

(母集団が少なすぎて、この確率に意味は無いかもしれないですが)

 

ただし、長期的にみてみれば6棟全てで儲かっています。儲からない物件はありませんでした。最初にしっかりと修繕費用をかければ、十分に利益をだしていけるのが中古アパート投資の魅力でもあります。

 

結局、長い目で見れば、購入して失敗だったアパートは1棟も無いのです。これって、凄いことだと思いませんか。それが不動産投資の安定感です。

 

しかも、儲かっている金額は大きな金額です。
千万円単位での利益がでます。長期的に考えれば。

そして、これからも長い間 稼ぎ続けてくれます。

 

まとめ。

中古アパートを買うということは危険も大きいです。気を付けて購入していても、建物に欠陥があることに気がつかないケースもあります。私の3棟目のように。。。

どんなに気を付けても3割くらいは失敗するのかもしれません。
購入前にチェックしても、思ったよりはダメな建物だったという意味では。

 

でも、それでも儲かっちゃうが中古アパートの魅力でもあるのです。

 

※ハズレの場合、買ってから数年の厳しい時期は破綻リスクが高くはなります。それを乗り越えれば儲かるということです。キャッシュフローは相当厳しくなるので、そこを乗り越えるための施策は別に必要となります。

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。