みなさん、こんにちは

先月、久々にコラムを書こうと思ったきっかけの一つが、年明け早々にくらった築古アパートでの手痛い経験です

恥をしのんでせっかく書いたので、今回はこのトラブルのその後をお伝えします

 

詳しくは先月23日に書きましたが、簡単に言うと、①購入後、退去が相次いだ上に、雨漏りが発生②調べた結果、配管からの水漏れが発覚③さらに調べてみると台風の影響と思われる屋根の痛みに起因する雨漏りも見つかる→相当の補修費がかかりそう・・・

というところまで、前回お伝えしました

 

まず出てきた見積もりは・・・

 

配管からの漏れはすぐに直してもらいましたが、問題は屋根です

応急処置をした上で、いつもお世話になっている業者さんから二つの見積もりが出てきました

 

ひとつがこれ

痛んだ棟瓦(瓦屋根の一番上の部分)を板金で覆ってしまうという手法で、総額32万5000円です

見た目がいまひとつというのには目をつぶったとしても、老朽化は確実に進行しているはずですから、屋根で再び大きなトラブルが発生する可能性があります

「正直言って、その後について補償ができないです」とのことでした

 

もうひとつの驚きの見積もりに涙・・・

 

そして、もうひとつ用意してくれた見積もりがありました

それがこれ

見た瞬間、「総額227万円」というのに、目が飛び出るかと思いました(泣)

こちらは、瓦屋根をスレート屋根にすべて葺き替えるもので、雨どいなども取替えになります

 

しかも、前回のコラムを読んだ方はピンときたかもしれませんが、この見積もりには、内装部分の補修費(痛んだ天井やクロスなど)は入っていません

これに加えて、まだ経費がアップするはずです

もう笑うしかありません(泣き笑い)

 

どちらにするか

 

瓦の下もかなり痛んでいることは間違いないでしょうから、前面葺き替えが良いことは言うまでもありません

重い瓦屋根から軽量なスレートになることで、地震の際に建物にかかる負荷が大幅に減り、耐震性も一気に上がります

 

しかし、屋根をきれいにしたからといって、家賃を上げられるわけではありません

ここが、内装リフォームと違う、厳しい部分です

これだけの投資を回収するのにどれだけ時間がかかるのか

投資ですから、ここはよく考えなければなりません

 

現在、ここからコストカットをできないか精査を進めていますが、かなり厳しい判断を迫られることになりそうです

 

築古投資の怖さを実感

 

築古物件の中には、15%以上といった利回りで非常に大きな利益を生んでくれるものもありますが、時にはこんなトラブルにも見舞われます

 

新しい物件に比べると、当然ながら家賃レベルも低くなりがちで、家賃が下がると属性的に厳しい入居者も入ってきます

滞納や近隣トラブルといったリスクは、家賃6、7万円をとれる新しい物件に比べると、当然ながら家賃3、4万円の古い物件のほうが高くなります

大きな修理以上や滞納以上に怖いのは、孤独死や事件といった事故リスクです

築古投資で絶対に忘れてはならないこと

私が現在直面している大きな修理や、事故物件となることで大きく家賃レベルが下がるといったトラブルが起きると、積み上げたキャッシュを一気に失うことになりかねません

積み上げたキャッシュあればまだ良いですが、今回の私のように購入後まもなくトラブルを食らうと、必要とされる費用を捻出できない可能性すらあります

修理ができないとなると、入居者からの不満が高まって退去につながりかねず、まさに負のスパイラルに陥ることになります

 

築古投資に挑戦する場合は、くれぐれも余裕資金を残したおいた上でやることをおすすめします

余力を残さず全力で投資した場合、何かのトラブルで大変な目に遭う可能性があります

 

本日もお読みいただき、ありがとうございました