こんばんは。地主の婿養子大家です。
現在、一棟ビルを購入を検討中です。これは、完全に相続対策なのですが、本当に頭が痛いです。利回り、賃料、減価償却、消費税還付、築年数、相続時の評価額、全てのバランスを考えなければいけません。
私の相続対策についてはまたの機会にご紹介致します。
さて、本日は、不動産の取引にほぼ毎度支払うことになる仲介手数料について私見を述べさせていただきます。
不動産仲介手数料とは?
仲介手数料と聞いて、皆さんがまず頭に浮かべるものは下の計算式ではないでしょうか?
仲介手数料=売買価格×3%×1.08
※ここでは、400万円以下の計算式は割愛します
さて、この約定報酬額を不動産仲介業者がこう呼んでいるのを聞いたことはありませんか?
正規手数料
いやいや、正確には
宅建業法において定められた
報酬額の上限ですから!
ここで、仲介業者の仕事内容を考えます。
売主仲介の仕事
・物件の査定→金額の根拠を示す義務
・出来るだけ高く
・安全な取引を完結させ
・関連法規に従って、売主が損を蒙ることが無いように
・契約前に重要事項の説明をし
・売出し前には事前に調査を怠らず
仲介すること。(詳細は割愛)
では、買主側仲介の場合は?
買主仲介の仕事
・買主のニーズを十分に把握して情報提供し
・買主が契約するにあたり事前に物件の調査をし、
・契約までには重要事項説明をし、
・関連法規に則り、引渡し後、買主が損を蒙ることが無いように
・資金計画等、契約から引渡し、運営がスムーズになるように
コーディネートする。
私的計算式
ということは、
仲介手数料=物件価格×3%×満足度(仕事内容)×1.08
となりませんか?だから、成約して初めて請求できる成約報酬と法定されているのだと思います。
リフォーム業者が適当な手抜き工事をしたらそのまま見積り金額通り払いませんよね?
決して、情報提供料だけに仲介手数料の法定上限額払うべきではありません。
また、売主に関して言えば、実務的には物件の集客力によっては仲介手数料0%もあり得ます。必ず、売出し前に仲介手数料の金額は決めて下さい。
ちなみ、私が勤めていた会社では、月300万円の仲介手数料を稼ぐことが一人前の証でした。1億円の物件の正規手数料のみで、ノルマ達成です。。。
私的結論
私たちも、プロの賃貸事業者です。
そのために、こうやって勉強しているのです。不動産仲介業者は、大切なパートナーではありますが、同時に、商談相手でもあると思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
次回は、携帯アンテナ基地局であった怖いお話をさせていただきます。
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