みな様、根本伸之のコラムをお読みいただき誠にありがとうございます。

 先日は、友人の物件で、新築の建売収益不動産での「満室になるまで家賃保証します」との条件についてコラムを書きました。

 今回は、中古物件における不動産業者による「半年間満室家賃保証」という条件について書きます。

 このような条件を付けて物件を販売する例も、決して珍しい例ではなく、それなりに存在します。

 投資家の立場で考えれば、購入前に、「この条件はリスクが低い」と考えてしまい魅力的に感じます。

 特に空室が多い物件では、最初に満室にするまで不安な時期です。大家としてはこの半年間満室家賃保証は大変心強い提案に感じます。

 しかし、この条件には、落とし穴があります。あらかじめ述べておきますが、決して業者がオーナーをだましているわけではありません。半年間は必ず満室の家賃が振り込まれることでしょう。その上での落とし穴です。

落とし穴は以下の通りです。

(落とし穴1)オーナーが業者に勝手に期待してしまう。

 半年間は、業者にとって家賃の持ち出しです。だから、必死になって、客付け営業して実際に満室にするだろう。このように、オーナーは、勝手に業者に期待してしまいます。

 ところが、業者はそんなコストは物件売買時に織り込み済みです。

 担当の営業マンは、物件の売買契約が成立したら、入居者付けの活動に入ることはほとんどありません。そもそもこの営業マンは、収益物件の売買専門の営業マンであることがほとんどで客付けをする立場でもありません。

 だから、半年間の家賃を満室分保証はしますが、空いている居室を埋めに行く活動はしないのです。

(落とし穴2)オーナー自身が半年間何もしなくなってしまう。

 満室保証で、家賃が満額振り込まれてくると、大家としての実感が湧くものではありますが、このような条件の契約をすると、半年間の間、それこそ貯金通帳を毎月確認するだけで、ほとんどなにもしなくなってしまう可能性があります。

 大家になれば、特に物件購入直後の半年はそれなりに考えることや対応すべきことがたくさんあります。

 どんな入居者がいるのか?入居者が困っている点は何か?なぜ入居者がこの物件を選んだのか?空室に対する募集状況はどれくらいか?ネットで広告を出しているのか?内見の数は?内見者が入居しない理由は何か?

 このようなことに気を配らなければなりません。

 しかし、半年間、満室想定の家賃保証を得られると、これらのことを全くせずに過ごしてしまう可能性があります。

 そして、半年の期間が終わり、いざ実際の家賃収入を確認した時に愕然とします。

 入居率がかなり下がっている可能性も否定できません。

 何しろ、大家としての活動を一切してこなかったのですから、仕方ありません。この時にキャッシュフローがプラスならまだ救われますが、マイナスになっていたら大変なことです。

半年後にキャッシュフローが大きくマイナスになった事例も

 過去に聞いたことのある例では、これと同様な条件で物件を購入し、購入時には60%程度だった入居率が、家賃保証が切れた半年後に10%以下になっていたとのことでした。このオーナさんは振り込まれた金額をみて驚いたそうで、実際半年間なにもしてこなかったとのことです。

 月間10万円以上のプラスのキャッシュフローが、購入半年後にマイナス40万円近くになったとのことです。

 家賃保証はうれしい響きではあります。決して否定するものではありません。しかし、業者にだまされたわけでもないのに、このような落とし穴にはまらないよう、ご注意いただければと思います。

 最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

根本 伸之