こんばんは。地主の婿養子大家です。前回のコラムから戸建特集を始めております。前回は、激安戸建賃貸の魅力についてご紹介いたしました。
今回は、現在運営中の戸建たちの収支を紹介し、最後に私が戸建を検討するときのシミュレーション方法を簡単にご説明いたします。
戸建たちの概要と収支
【1号】※リフォーム後3週間で成約
■エ リ ア :横須賀市
■アクセス:駅歩13分
■築 年 数 :築44年
■構 造:木造スレート葺2階建て カースペースなし
■土地面積:109㎡
■建物面積:70㎡
■売出価格:600万円
■購入価格:270万円
■表面利回:28.8%
■借入金額:600万円 ※リフォーム代約300万円
■投資利回:13.0%
■借入期間:10年
■返 済 額 :55,000円
■年間家賃:65,000円×12か月=780,000円
■手 残 り :10,000円×12か月=120,000円
■備 考:5年以上保有後、住宅として売却予定、査定額980万円
【2号】※リフォーム後2週間で成約
■エ リ ア :横須賀市
■アクセス:駅歩11分
■築 年 数 :築30年
■構 造:木造スレート葺2階建て カースペースなし
■土地面積:63㎡
■建物面積:64㎡
■売出価格:550万円
■購入価格:350万円
■表面利回:22.28%
■借入金額:530万円 ※リフォーム代約150万円
■投資利回:14.71%
■借入期間:15年
■返 済 額 :35,000円
■年間家賃:65,000円×12か月=780,000円
■手 残 り :30,000円×12か月=360,000円
■備 考:5年以上保有後、オーナーチェンジとして売却予定、
賃料70,000円 売却予定額600万円 利回り14%
【3号・4号一括】※3号リフォーム後1週間、4号リフォーム中成約
■エ リ ア :横須賀市
■アクセス:駅歩14分
■築 年 数 :3号築27年、4号築39年
■構 造:3号木造瓦葺平屋建て、4号木造スレート葺2階建て
3号・4号ともにカースペースなし
■土地面積:3号302㎡、4号115.23㎡
■建物面積:3号91㎡、4号99㎡
■売出価格:800万円
■購入価格:410万円
■表面利回:43.9%
■借入金額:650万円 ※リフォーム代約200万円
■投資利回:27.69%
■借入期間:15年
■返 済 額 :42,000円
■年間家賃:(3号70,000円+4号80,000円)×12か月=1,800,000円
■手 残 り :108,000円×12か月=1,296,000円
■備 考:5年以上保有後、オーナーチェンジとして売却予定、
賃料3号70,000円 売却予定額600万円 利回り14%
賃料4号80,000円 売却予定額700万円 利回り13.71%
隣地所有者と売却時に買い受ける約束有り。
【5号】※新法借地権30年、ベース賃貸オーナーチェンジ
■エ リ ア :横須賀市
■アクセス:駅歩2分
■築 年 数 :築23年
■構 造:木造スレート葺2階建て 車庫付き
■土地面積:83.31㎡
■建物面積:112㎡
■売出価格:1,500万円
■購入価格:1,250万円
■表面利回:18.14%
■借入金額:1,350万円
■投資利回:14.75% ※支払地代23,000円/月を考慮
■借入期間:20年
■返 済 額 :60,000円
■年間家賃:189,000×12か月=2,268,000円
■手 残 り :106,000×12か月=1,272,000円
■備 考:10年以上保有後、オーナーチェンジとして売却予定、
賃料189,000円 予定売却額1,500万円 表面利回り15%
【6号】※リフォーム後3か月
■エ リ ア :横須賀市
■アクセス:駅歩8分
■築 年 数 :築43年
■構 造:木造スレート葺2階建て カースペースなし
■土地面積:112㎡
■建物面積:71㎡
■売出価格:250万円(売出し前に紹介を受けたので、最初に私が言った金額)
■購入価格:220万円
■表面利回:27.27%
■借入金額:330万円
■投資利回:18.1%
■借入期間:15年
■返 済 額 :20,000円
■年間家賃:50,000×12か月=600,000円
■手 残 り :30,000×12か月=360,000円
■備 考:5年以上保有後、オーナーチェンジとして売却予定、
賃料60,000円 予定売却額600万円 利回り14%
シミュレーション方法
私の場合、5年後に売却を前提で利回り14%で設定します。これは、間違いなく売れるであろう金額設定で安全なシミュレーションをするためです。
そうして、
5年間の賃料収入+売却時の手残りキャッシュ-総返済-諸費用=投資利益
という感じでおおざっぱに計算しています。
なぜ、おおざっぱかというと、それで十分なくらい安全な投資だからです。
一棟ものの時は、もっと頭が痛くなるくらいシミュレーションを重ねます。
それから、私はDIYはやりません。ですので、私のリフォーム代の半分くらいに圧縮できる人も多数いると思います。
戸建投資検討中の方の参考になれば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
次回からは、1号から順に、購入の経緯やシミュレーション、リフォーム内容、計画なんかをご紹介します!
プロフィール画像を登録