こんばんは。地主の婿養子大家です。先週、買付を入れておりました、駅歩1分の1棟ビルの良いお返事が売主よりかえってきました。来月あたまに契約になりそうです。また、改めてご報告いたします。
本日から、戸建たちとの出会いの詳細を紹介いたします。
戸建たちをどのように探し、どのように指値し、どのように契約し、どのようにリフォームし、どのように賃貸募集し、どのように成約にいたり、将来どうするのか、1件1件細かく記します。
これから戸建投資を始める方の一つの指針や目安になれば幸いです。
戸建1号との出会いと買付
戸建投資を始めるにあたり、エリアの選定をしました。
第一候補が横須賀市。行政が行う空き家バンクというものをご存じでしょうか?空き家が目立つ市町村で行政が空き家の有効活用の為に始めたプログラムです。
まだ、全国でも数か所の地方自治体しか取り組んでおりませんが、横須賀市もその一つです。
要するに、横須賀市は空き家問題が顕著になっており、安く買えるのではないかと思いました。
条件は下記のとおり。(私の考え)
予 算:600万円以内(リフォーム込で600万円で抑えたい)
駅 歩:15分圏内(階段、坂があっても駅へ徒歩圏内)
築 年 数 :こだわらない(築年よりも内装のダメージを重視)
カースペ:なし(あるにこしたことはないが、予算重視)
建物面積:60㎡以上(ファミリーをターゲット層に)
土地面積:100㎡以上(融資の際にオーバーローンが可能な積算評価の土地)
設定家賃:50,000円~85,000円(アパートより広いが賃料は安い設定)
この条件をもとに、京浜急行の各駅停車に乗り、駅周辺の不動産屋さんをすべて廻りました。一日ではまわりきれず3日かかりました。。。
浦賀駅周辺業者の中で、営業マンが不在だったところへ条件一覧と名刺を置いて帰ったところ、同じ会社の別の店舗久里浜店から夜に電話が入りました。どこでつながるかわからないものですね。
営業マン「まだ、相談を受けたばかりですが、600万円くらいで売出しになりそうな物件があります。久里浜駅徒歩13分、カースペースはありません。相続された方が、不要なので売却したいそうです。まだ、中は見てませんが、残置物でいっぱいらしいですが、いかがですか?」
私 「ご紹介ありがとうございます。明日、見に行きたいです。」
翌日、連絡の来た業者の久里浜の店舗に行ったら、出てきたのは責任者の方、なんか、買取業者に情報を流す前に、よくわからない入りたての社員が私に紹介をしてしまったらしいです。
責任者「中が相当ひどいので、一般の方はどうかと思いますが、せっかくなので一緒に見に行かれますか?」
私「もちろんです。」
外もひどいし、中も残置物だらけ。。。
※購入前の庭
でも、建物の表情は良いし、リフォームすれば化ける。何より、相続後にこの状況のままにしていた所有者なら物件に興味がないはず!
業者の方へは、絶対に買わせていただきたいので、一番手でお願いしたいと伝えたところ、部下が私に紹介すると同時に、責任者の方が買取業者へ紹介し270万円の買付が入ってしまったので、同じ金額なら私を優先してくれるとのこと。
この下りは、仲介経験者の私の直感で本当っぽく感じたので、それ以上の指値はせずに270万円で買付をいれました。
※仲介業者について、コラムを書きましたが、折衝時の業者のいうことのほとんどを私は信じていません。特に金額や1番手の存在などについては細心の注意を払って仲介業者の会話から矛盾を感じとります。
申し込み後、地元不動産賃貸大手業者へ行き、購入後、専任でお願いするのでと言って、家賃相場の確認とリフォームの程度について、写真を見ていただきながら相談をしました。
私は、賃貸の担当は新入社員くらいの若い方をお願いするようにしています。理由は、一見さんでも一生懸命頑張ってくれるからです。また、若い時に仲良くなっておけば成長して将来一人前になった時にも色々助けてくれます。
私も、新入社員のころにお客さんから頼りにされたときに心から嬉しかったのを今でも覚えています。
契約に至るまで
申し込み後、融資特約付きで1週間後くらいに契約。ここから一仕事。
私は、申し込み時には、面倒な条件を付与しません。
理由は、単純に、仲介業者に嫌がられるからです。
なので、測量のお願いなんかも、条件にはしません。
ここが、ミソです。
現地確認時に、境界が絶対になさそうかどうかをきちんと把握しておきます。
(基本的に、こういった築古戸建の案件は、仲介業者は事前に調査なんて面倒なのでしていません。)
なので、契約には、売主の境界の明示義務条項が必ずついておりますので、境界がなければ測量が結局必要になります。あえて条件としてつけないでも良いのです。指値の時に、測量を条件にしますと、売主に数十万負担が発生することがその時点で決定してしまうので、大幅な値段交渉があるので現況有姿でお願いしますと言われてしまう場合があります。しかし、その時点では、境界のことが仲介の頭から抜け落ちていることが多いので先に値段を決めてしまい、あとから調査をしたら境界がないことがわかり、測量をしなければいけないように仕向けます。
結局この時も、契約直前に仲介が調査をして、境界がないことに気づき、あわてて測量をしなければいけないようになりました。
また、現金で買えるお金があれば、融資を使う場合でも、融資特約をなしにしたほうが、指値を通しやすいのも一つの方法です。
どのようにリフォームした?
初めての戸建へのチャレンジでしたので、この時は、限界までリフォームをすることにしました。また、売却するときには、実需(住宅用)として高値で売れる自信もあったのも理由の一つです。
※リフォーム後の庭
※リフォーム前のキッチン
※リフォーム前の風呂
※ユニットバス入れました。(60万円)
※システムキッチン入れました(40万円)
今回は、リフォームの上限的なところを把握して、次回からは経験値を貯めた分だけリフォーム代を圧縮する作戦です。
リフォームは、引渡し翌日から入り、約二週間で終わらせました。
どのように賃貸募集した?
今回は、出口戦略が実需向けの売却でしたので、賃貸と売買を同時並行で募集しました。
条件は下記の通りです。
【売買】※査定済み
売出価格 1,280万円→下限値980万円程度
【賃貸】※競合75000円で半年空室
募集賃料 70000円 敷金礼金なしペット可
両方専任媒介です。
その結果
まずは、売買で問い合わせ。
案内したら、買いたいとのこと。住宅ローンの審査をしたら、カード事故履歴があり審査結果否認。
そのまま、賃貸することに。条件は、賃料65000円。
70000円でもまず決まったと思いますが、カード事故の場合、5年くらいを目処に事故歴が抹消されるので、今後、事故らないことを祈りながら、将来このかたが買ってくれたらラッキーなので65000円に下げて契約。
結果的に、リフォーム後約三週間で客付け成功。
引渡しからは、約一ヶ月半。家賃発生は、引渡し後二ヶ月後。
初めてにしては上出来でした。
将来はどうする?
戸建は全て個人名義での購入かつ売却益が出るのはほぼ確実なので、とりあえず5年は保有します。四年目の更新のタイミングで、入居者へ売却のアプローチをする予定です。
投資収益のシミュレーションは下記の通り。
五年間の収益=返済後手残り60万円−税金20万円=40万円
5年後の残債=約300万円
売却後手残り=最低売却額900万円−残債300万円=600万円
譲渡所得税=約150万円
投資収益=40万円+600万円−150万円=約500万円
年収換算=500万円÷5年間=100万円
一棟当たり年収100万円の投資価値
それなら、最低20棟運営し続ければ年収2000万円のビジネスだ!
これが出発点です。
細かく説明しようとすると長くなってしまいました。
最後までお読みいただいた方、ありがとうございます。少しでも参考になっていれば嬉しいです。
次回は、2号との出会いについて
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