こんばんは。地主の婿養子大家です。他のコラムニストさんのコラムを読んでいたら、地主の跡取りの方の下りがあり、なんか寂しい気持ちになりました。投資は利益を追求するビジネスですが、得た人は与えるべきだと思います。得てばかりの人は、決して幸せにはなれませんよね。コラムを読み、再度、自身を見つめなおした、地主の婿養子大家でした。
さて、今回は、戸建2号との出会いで生じた
私の新しい指標
について紹介します。
スペックの確認
【2号】※リフォーム後二週間で成約
▪️エリア:横須賀市
▪️駅徒歩:11分
▪️築年数:30年
▪️構造:木造スレート葺き2階建 カースペースなし
▪️土地面積:63平米
▪️建物面積:64平米
▪️売出価格:550万円 ※700万円から値下げした当日
▪️購入価格:350万円
▪️表面利回:22.28%
▪️借入額:530万円 ※リフォーム費用含む
▪️投資利回:14.71%
▪️借入期間:15年
▪️返済額:35,000円
▪️家賃収入:65,000円×12ヶ月=780,000円
▪️手残り:30,000円×12ヶ月=360,000円
情報収集方法
不動産ジャ○ン
もともと、掲載されていたが700万円の売出し価格。
やってみないと分からないですが、これぐらいの金額帯で400万円以上の指値は厳しいと思っています。
理由は、400万円の指値が想定できる状況ならそもそも売出価格が700万円ではなく、600万円になっていると思うからです。
なので、値下げのタイミングで一番手を取ろうと思っていました。
※既に、下調べをし、この物件が1号よりも駅に近く同等以上の賃料が見込めることはわかっていました。
そして、運良く思惑通りに値下げ更新が起きた当日に問い合わせ、その日に内覧をし、即日で申し込みをしました。
買付金額は?
買付金額は300万円。
理由は、1号と目と鼻の先で1号の購入金額が270万円であること。1号では家賃65,000円で毎月返済後手残りが10,000円しかないこと。などでした。厳密に言うと、手残りが10,000円しかないのは、私がリフォームをやり過ぎたのと、借入期間が10年だったからですが。。。
正直、通るとは思っておらず、350万円なら購入で、400万円ならリフォームの精査が必要と考えていたら350万円でお返事をいただきました。
1号との違いは?
同じ地区の似たような戸建ですが、違うところがあります。
注目点は、3点。
1.プロパン物件→業者変更でリフォーム代圧縮に成功
※プロパン業者との付き合い方についてはまた書きます
2.築年数が15年違う→借入期間を長くできる
※厳密に言うと古くても15年で借りれますが売却時の築年数は築50年は超えない方が売却しやすく金額への影響も少ないと予想します。理由は、こういった物件を購入する人が建て替えることは金銭的にないと思うので、購入する方がまだ10年は運用(自己使用)できると思える建物の状態で売却する必要があると思うからです。
3.駅から平坦な立地→横須賀でこの価格で平坦は奇跡!
※1号はファミリー向けでしたが、2号のターゲット層は中年夫婦2人でした。この場合、家族構成に変化が生じる可能性が低く、10年保有出来る可能性があると予想しました。
1号と比べてリフォーム代の圧縮に成功
プロパン業者の協力もあり、リフォーム代をほぼ半額にしました。
大きな違いは、水回り(キッチン、バス)をそのまま使ったところです。出口戦略がオーナーチェンジの場合、賃貸の客付けの速さには影響すると思いますが、賃料に影響はありませんでした。
従って、築古戸建投資で実需用に売却する時以外は、この2点の交換は必要ないと判断しました。
新たな指標の発見
築古戸建投資の最大の魅力は売却時に発揮される手残りであるという自論に変わりはありませんが、
借入期間を15年にすること
リフォーム代を最低限に抑えること
以上の2点で、毎月3万円の収入確保にもつながります。
10棟で30万円!
20棟で60万円!
2号との出会いの最大の収穫は、
上記の計算をしていて、
「投資利回り15%、投資額600万円の戸建投資を10棟やることは、利回り10%の9,000万円のアパートに投資することに匹敵する。」
「いや、むしろアパートは区分して売却することはほぼないことから考えても、1棟ずつ売却入替が出来る戸建投資はそれを凌駕するぞ!」
と言う点を強く思ったことです。
ここから、地主の婿養子大家は戸建投資に目覚めます(笑)
最後までお読みいただきありがとうございます。
次回は、3、4号との出会いについて書きます。
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