こんにちは。

ベトナム大家です。

 

裁量労働制のデータが都合よく改ざんされただとか

しょうもないことがニュースで話題になっていますが

不動産の世界には、改ざんなんて山ほど存在します。

 

まず、マイソクを改ざんして礼金を「のっけ」たり

源泉徴収票や通帳を改ざんしてローン審査を通したり

レントロールを改ざんしたりと、やりたい放題です。

 

リスクとリターンは比例

よく、預金の金利と物件の利回りを比べる人がいますが

そんなのは何の意味もないナンセンスなことです。

だって、定期預金には資産が減るリスクがありません。

投資商品と比べるのなら、ブラジル・レアル建てみたいな

ハイリスク・ハイリターンのファンドと比べるべきです。

 

なんちゃらエステートとかいう怪しげな不動産屋が

「ファミリー向けマンションは買って損がない!」と

自信満々で言っていたことを思い出しました。

 

スペック

・築5年

・2LDK

・専有面積50㎡

・価格2000万円

・家賃10万円

年収120万円なので、表面利回りは6.0%になります。

 

その6%の実質は何%?

まず、2LDKだと管理費と修繕積立金が月2万円ぐらいです。

そして、固定資産税は年間6万円(月5000円)ほど取られます。

この時点で、家賃10万円は家賃75000円相当になります。

 

さらに忘れてはいけないのが、インターバルのコストで

平均して2年ごとに退去が発生するとして

空室期間2ヶ月、広告料2ヶ月、リフォーム費用2ヶ月とすると

24ヶ月に対して、稼働は18ヶ月ということになります。

これを私は「75%の法則」と呼んでいます。

 

75000円が75%に減ってしまうので、年収は約70万円です。

そして、20年保有した後に売却しようとすると

半額の1000万円ぐらいになることが想定されます。

 

まとめると

・最初に現金2000万円を投資

・20年間かけて家賃収入は+1400万円

・20年間かけて価値下落は-1000万円

20年で+400万円なので、1年で+20万円

つまり、実質の年利は1.0%ということになります。

 

今回の教訓

マンションはタコ足配当と同じ