おはようございます!FP大家です。

区分を売却し、最近は1棟アパートの購入に奔走しております。

しかし売りに出ている物件は古くて高い!売り主が十分投資回収した物件を8%くらいで買うのはいまいちですね。

不動産の価格は高止まりしていますが、一部で下がっているとの声も聞こえます。2018年の不動産市況はどうなっていくのでしょうか。本日は物件の価格動向に影響を与える銀行の融資姿勢について未来予想も含めて綴っていこうと思います。

~2017年の融資状況

日銀のマイナス金利の影響で銀行の収益は低迷。そのため低金利を補うため各金融機関は貸出量を増やすことで利益額を稼ぐ戦略に出ました。

過疎化した地方の銀行は積極的に県境を超えるとともに、首都圏にも進出し、結果として金融機関同士の競争が激化貸出金利は更に低下しました。

融資額が大きく担保もとれる不動産融資に傾注する金融機関が増え、昨今の不動産価格の上昇を生み出しました。

審査基準にも変化が起きました。銀行はこれまで法定耐用年数以内の融資を原則としてきましたが、とある信用金庫が法定耐用年数を超える融資期間で対応しはじめたのです。

今では耐用年数超えで対応する金融機関が増えたため、売り主は築古物件でも強気の売値で我々を待ち構えるようになりました。

また、担保依存の不動産融資に傾注している点や、不動産投資で破綻する一般個人の増加を背景に、銀行の経営の在り方に批判が集まったのでした。

2018年~の融資状況

これまで金融庁は銀行の貸出債権の査定を主な業務としていました。銀行の大口融資先を査定し、返済可能性の低い債権を「要注意先」などにランクダウンさせました。

半沢直樹の世代ですね。

これにより銀行は貸倒引当金といったコストを計上しなければならないわけです。金融庁の査定の目的は、銀行の健全性の確保であり、もって銀行破綻による社会への影響を最小限にするものでした。

しかし、銀行の不良債権は減少しこれまでの金融庁の役目は既に終わっています。2018年度を目途に「金融検査マニュアル」に沿った資産査定を廃止することが決定。その背景には、銀行にもっとリスクを取ってほしいという政府と金融庁の焦燥が感じられます。

つまり、担保がなくてもビジネスモデルを評価して融資してほしいので、不良債権の査定をいったんやめますというメッセージです。

政府と日銀がいくら量的緩和で市場にお金をバラまいても、企業は借りないし銀行もリスクをとって貸したくない。でも本当は、創業する若手やシニアの存在があるのですが、融資は成約しないのです。

銀行は、借りたい人には(危なくて)貸したくないのです。

銀行にもっと頑張って日本の景気を良くしてほしいというのが、政府と金融庁の思いです。

政府と金融庁が銀行に求めている指針は次の通りです。

①地域活性化、事業性評価、創業者支援、事業承継、M&A・・・外部顧客

②法令順守、フィデューシャリーデューティーの浸透・・・内部体制

①については、まさに政府の悩みどころです。過疎化する地方を活性化したい。担保がなくてもビジネスモデルを評価して融資してほしい。創業する企業を増やし雇用を増やしたい。後継者のいない中小企業を廃業させないようにM&Aを推進してほしい。などです。

②については、ィデューシャリー・デューティーという金融機関に求められた新たな概念です。これは、平たく言うと、顧客本位の営業姿勢です。このフィデューシャリー・デューティーが金融機関に浸透することで、不動産融資を絞る大きな要因になってしまうと私は考えています。

この点については少しマニアックなので、コラムに反響があれば書こうと考えています。

2018年は、結論だけ述べると、融資が出る人と出ない人の2極化が進む年になると思います。また、不動産価格は少ししか下がりません。

2019年~の融資状況

日銀は現在の金融政策を継続すれば2019年には物価安定目標の2%を達成できると金融政策決定会合で見通しを示しています。さて、どうでしょうか。

2019年10月には消費税が10%に増税となります。景気の腰折れと国民の批判が政府に集まるでしょう。同年の夏は参議院選、統一地方選もあるため、自民党と政府執行部は景気対策に腐心するでしょう。

当然野党は議席を伸ばすために消費税増税は改悪だ!と始まります。

そのため、金利は上がりません。上げないために、黒田総裁を再任させ、副総裁人事もリフレ派を選出しているのです。日本全体の景気対策のための人事ですが、政府の2019年対策でもあるわけです。

当然、高いところから銀行に対し、企業や個人に融資するようはあると思います。

そのため、不動産価格はやはり下がらないでしょう。借入金利を勘案した不動産の投資利回りが高いため、海外マネーも引き続き入ってくると思います。

つまり・・・

現状のまま2019年まで推移するのが私の見立てです。

しかし、それを裏切るのが現実の経済の世界でもあります。

フィデューシャリーデューティーの浸透と、近年銀行が持つある弱点を露呈した時は大きく不動産価格が下落する可能性もあります。

2019年までの概観のコラムですが、本日は長文となりました。最後までお読みいただき、ありがとうございます!