おはようございます!FP大家です。

よく、不動産投資は事業だというお話を多くのコラムニストがされています。その点については、私も異論がないところです。

それならば、不動産賃貸業も他の業種の成功事例、または失敗事例から学ぶこともできるといえます。

今日はそんな内容で行きたいと思います。

これから生き残る大家像について考える

人口減少が進み日本の住宅市場は供給超過になることは異論がないところです。

そうなってくると、空室率が上昇し十分な家賃収入が得られずに資金繰りが悪化する大家が増加する懸念があります。そんな不動産賃貸業の中で生き残っていく大家はどのようなものなのでしょうか。

不動産賃貸業に似たビジネスモデルを参考にしてみたいと思います。

不動産賃貸業と構造が近い業種、それは病院。

少子高齢化により医業は成長産業といわれています。

不動産賃貸業は成長産業とは言い難いのですが、似ているのは設備産業という点です。

病院では、建物は勿論、空調設備、CTなどの医療器機の設備投資が必要で、それを診療報酬で回収しています。この診療報酬ですが改定するごとに病院の売上は減少してきています。

これは社会保障費の膨張により国が政策的に診療単価を下げているためですが、この特徴は我らが不動産賃貸業にも同じことが言えます

国の方針ではないものの、供給過剰でライバルが増加し家賃が減少していく中で、元利金返済を行い、更に入居者を獲得するために内装のバリューアップなどの設備投資を行う点で共通しています。

このように不動産賃貸業と産業構造が似ている病院なのですが、最近、M&Aが盛んでもあります。その背景には強者と弱者とに二分化される業界の構造があります。

いわゆる、救済型のM&Aが盛んということです。それではなぜ弱者が生まれるのでしょうか。

負のスパイラルのはじまり、はじまり♪

患者数が同じでも診療単価が下落すれば売上高は下がります。そうなると医師や看護師への人件費の支払いに窮してきます。新しい設備投資もできません。

患者は誰しも、綺麗な病院で最新の医療設備のある病院に安心感を求めてしまいます。そうなると、患者数も減り始め、ますます人件費の捻出が難しくなります。

医師も看護師も手に職のある技術者なので転職が容易です。そのため経営難の病院は離職が激しくなります。

私が担当したある病院の理事長は、「最近、あの病院厳しいんだってね」とお見通しの様子でした。潰れそうな病院の看護師が近隣の病院に転職の面接にくることがひとつのシグナルになるそうです。

M&Aで救済する側の病院

経営難に陥る病院がある中、それを吸収する病院もある訳です。

そこに不動産賃貸業で勝ち残る大家の姿を垣間見ることができます。私の平民スコープで分析したところ、それは組織力と資金力です。

組織力については、従業員の定着度合いが高い病院は強いです。ベテランの医師や看護師は患者に対してのサービス力に強みがあるのです。

高齢患者は治療だけでなくコミュニケーションも求めており、医師や看護師との会話も大切にし、週に何回か病院通いするのです。待合室では顔見知りの患者と仲良くなります。

いわゆる固定客というか、リピーターが確立し安定的な売上獲得に寄与しています。それが安定的な資金力に繋がり、投資資金の余力ができ、近隣の病院買収に乗り出すリスクを軽減しています。

自分の病院の成功パターン(ノウハウ)を経営難の病院に導入し再生させれば、ローリスク&ハイリターンを実現できるということです。

不動産賃貸業に当てはめると、今後の勝ち組大家とは、

①仲介業者や管理会社、建築会社や設計会社との組織力が強く、入居者をグリップできていて②既存物件の安定経営で資金力があり、③市況に弱体していく大家が存在することで、更なる成長が期待できるということです。

M&Aに学ぶ点は、市場の弱者を吸収していく残存者利益の追求という側面も無視できません。

来るべき日のために、小さな成功を積み重ねていきたいものです。

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!