みなさん、こんにちは

 

投資を始めて2年足らずで15物件、計約60室と、「ペース早すぎるんじゃないか」と周囲にも銀行さんにも突っ込まれながら買い進めてきましたが、実は昨年10月末に購入して以降、まったく買っていません

買っていないどころか、買い付けすら入れていません

10月末に買ったというのも、たまたま転がり込んできた中古区分マンションを現金買いしただけで、すぐに実需の方に転売しました

実質的には昨年夏以降、ほとんど買い付け作業をしていないのは、「不動産投資からはしばし撤退かな」と思っているからです

 

買い時ではない時期にあえて買ってきたけれど・・・

 

現在も含めて、ここ数年の収益物件市況は非常に高騰しており、決して「買い時」ではありませんでした

ベテラン大家さんの多くが「今は売り時」と言って、所有物件を売却しては大きなキャピタルゲインを手にするのを、横で指をくわえて眺めていました

 

しかし、「売り」から入ることのできる株式投資などと異なり、不動産投資は買わなければ始まりません

買い時ではないことを覚悟しつつも、融資が受けやすく、かつ低利、長期間が期待できるという、この時期の特性に乗って買い進めてきました

 

しかし、昨年春以降、かなり市場の空気が変わっているなと感じ、方針転換をはかることにしました

 

融資が締まってから物件価格が下がるまでのタイムラグ

 

市場の空気が変化しているというのは、多くのコラムニスト方々も書いている通り、一時期のジャブジャブ融資がかなり引き締まってきたという点です

昨年春過ぎにかなり感じましたし、昨年秋以降は、さらに厳しくなったなというのを、お世話になっている金融機関を回るたびに実感しています

 

融資が締まると物件価格が下がるというのが収益物件市況のセオリーであり、たしかに、昨年秋以降、魅力的な売り物件がちらほら出てくるようになりました

とはいえ、融資が締まって自己資金を1~2割要求されるといった状況下で、自己資金を突っ込んでまで買うほど魅力的な物件はそうそうありません

融資が締まってから物件価格が下落するには、ある程度のタイムラグが出るのだろうなと見ています

 

融資が出にくいのに、まだ下がりきっていない価格の物件をあえて買う必要はないーーというのが、昨年から取引を手控えている理由です

 

今は現金を貯めておく時期?

 

しばし撤退といっても、現在の所有物件は運営を続けますし、不動産投資をやめるわけではありません

物件情報の収集や金融機関の情勢把握は続けて、良い時期が来ればまた買い付けを入れるかもしれません

10月に買ったような、転売して即利益が出るような物件があれば、買うこともあるかもしれませんが、基本的に今は、来たるべき「買い時」を待って現金を温存していくつもりです

 

物件価格が急落し、絶好の買い時が来たとしても、その時には融資を受けるのはかなり厳しくなっているはずで、そんな時にものを言うのはやはり現金です

そんな判断から、現金買いで担保設定していない戸建てや区分は、売却も視野に入れています

 

コラムもちょっとお休み

 

そういった事情もあり、昨年秋以降はほとんどコラムを書いていなかったのですが、今月は楽待さんのコラムニスト新年会にご招待頂いたため「さすがに全然書いていないのに出席しにくいよな」と毎日書くようにしていました

予想外に多くの方に読んでいただきありがたかったので、もう少し続けようかなとも思ったのですが、最近は本業が忙しかったり楽しかったりするもので、なかなか時間がとれそうにもありません

忙しくなったこともあって以前のように業者さんセミナーや大家の会に頻繁に行くこともないため、なかなか新しいネタが入らないという部分もあります(大家の会で失敗談や成功談を聞くのが楽しいのですが)

 

本を出したりセミナーを開いたりしてコンサルなんぞとして小銭を稼ぐ気はまったくないので、しばしコラムもお休みさせていただき、時折、気が向いた時だけ書かせていただければと思っています(以前のコラムで書きましたが、セミナーなんかで初心者投資家を集めて食い物にするろくでもない人もいるので気をつけてください)

 

今月1か月、多くの方にお読みいただいた上、たくさん「参考になった」を押していただき、誠にありがとうございました

たまには書くと思いますので(時々は書かないとコラムニストをクビになるもので)、その際はまたお読みいただけるとうれしいです