こんばんは。地主の婿養子大家です。今日は、決済前の戸建を信頼の出来る賃貸仲介会社の店長とエース営業マンが見に来てくれました。反応は予想以上。横須賀市から遠く離れた新たなターゲットエリアです。感触が良ければ今年はあと3件はこのエリアで買いたいと思っています。また、ご紹介します。

戸建の後には、先日、32,000万円まで下がることになった一棟マンションの外壁塗装の見積もりの為に塗装会社の社長が2時間かけて来てくれたのに、現地に着いたら他の人から一番手で買付が入ったからごめんなさいと仲介担当者。

社長には本当に申し訳ないことをしてしまい反省しています。

必ず、他のお仕事をお願い出来るように頑張ります。

さて、今日はあまり多くはない、戸建の隣同士の二棟一括購入のお話を紹介します。

スペックの確認

【3号・4号一括】※３号リフォーム後1週間、4号リフォーム中成約

■エ リ ア :横須賀市

■アクセス：駅歩14分

■築 年 数 ：３号築27年、４号築39年

■構 造：３号木造瓦葺平屋建て、４号木造スレート葺２階建て

　　　　　　 3号・4号ともにカースペースなし

■土地面積：３号302㎡、４号115.23㎡

■建物面積：３号91㎡、４号99㎡

■売出価格：800万円

■購入価格：410万円

■表面利回：43.9％

■借入金額：650万円　※リフォーム代約200万円

■投資利回：27.69％

■借入期間：１5年

■返 済 額 ：42,000円

■年間家賃：（3号70,000円+4号80,000円）×12か月＝1,800,000円

■手 残 り ：108,000円×12か月＝1,296,000円

■備　　考：5年以上保有後、オーナーチェンジとして売却予定、

　　　　　　賃料3号70,000円　売却予定額600万円　利回り14％

　　　　　　賃料4号80,000円　売却予定額700万円　利回り13.71％

　　　　　　もう一つの隣地所有者と売却時に買い受ける約束有り。

我ながら素晴らしいスペックです。私のレベルでは最高峰の戸建投資です。

なぜお隣同士二棟一括？

一つは、地主さんの土地と建物。

もう一つは、その地主さんの別の土地とその土地を借地して建てられた建物。

地主さんが相続で売却するにあたり、お隣さんも一緒に売却することになったようです。

この場合、金額の裁量は地主さんにあることが多いです。

また、こういう複雑な契約の場合は、金額よりも先に安全に仲介業者が舵取りしてくれれば良いやぐらいの感覚の売主が多いです。

言い換えれば、仲介業者担当者と良い関係にありさえすれば、言い方は非常に悪いですがかなり叩けます。

どうやって担当者と良い関係を？

今回、仲介業者は某大手不動産仲介会社でした。

大手の場合、宅建業法が厳しくなった昨今、売却の媒介を締結したら遅滞なくレインズへ登録をしなければなりません。※本当は全ての仲介業者もそうなのですが、小さい業者は登録をのんびりするところもあります。

その場合、販売図面や資料の準備が出来ていなくても、まずレインズへの登録を優先します。

そして、その後担当者はものすごく面倒な社内の手続きを経て、販売図面を作成します。特に、今回は複雑な形態なので、私が担当者なら絶対こう思います。

『図面作るのめんどくせー、業者に買い取ってもらえたら楽だな〜』

そうして、登録された当日に問い合わせをしてきた天使が

私、地主の婿養子大家です。

この物件、古家付き土地として登録されていただけでした。。。

個人のお客さんに売る気がさらさらない感じがヒシヒシ伝わってきます。

翌日だったかは忘れましたが、すぐに現地案内をしていただきました。

そこで、、、

担当者にとって、私が天使から神に変わる瞬間が、やってきます。

「是非購入したいと思います！販売図面とか全然作らなくて大丈夫ですよ。建物の間取とかあれば全然大丈夫です。」

もちろん、測量などが後々必要になるであろうことは私は確認済みですが、担当者は境界標があるかどうかすらもまだ調べてませんでした。。。

※仲介業者の中にはものすごく真面目で売主として信用できる人も、もちろんいます。例えば、もうすぐ引渡しの物件の担当者は事前にものすごく細かいところまでもれなく調べていました。7棟目にして初めて売主の立場で私が信用できる人を見ました。このお話はまた近日中に紹介します。

こうやって、金額云々の前に、担当者にとって契約してもらいたい人になることが出来ました。

なんでこんなに安いのか？

理由は、契約形態が複雑だから。

売主は2人だけど、対象不動産は3つ。

1.土地建物所有権

2.底地

3.借地権付建物

契約書も3つ。

素人の人からすればすでに意味不明。

なので、安くなっちゃうんですね。

あとは、仲介業者もやっぱり早く片付けてしまいたいから。。。

建物面積で大きく変わる賃料！

契約後、競合物件の賃料相場を調べていて、びっくりしました。

今回の物件のスペックだと、競合が少なく、賃料が高い！

どのエリアでもそうですが、築古の場合、横浜市ではこうはいかない。正しい理由がわかりませんが、

私は、横須賀市は独特の戸建文化

と解釈しました。

3、4号との出会いで、建物面積への執着が生まれました。

数字で言うなら、90平米以上！

リフォーム中に成約！？

まさかの、築古戸建でリフォーム中に成約するとは思いませんでした。

3号もリフォーム後一週間で成約したので今回は文句なしでした。

これまでの変化としては、引渡しまでのリフォーム業者との打ち合わせの強化で、リフォーム期間の短縮も出来ました。

リフォーム中に成約したのはすごいですが、それよりも引渡し後1ヶ月後には家賃発生しているスピード感にも満足でした。

この物件の展望は？

正直、毎年返済後手残りが約130万円もあるので、出来る限り長く所有したいと考えています。

また、隣地の方も1,000万円で買ったらしいのですが、もうすぐ引越したいとも言っていたので3宅地になると資産価値も上がりそうなので、それを待ちながら長期保有していきたいと思っています。

今回の教訓

築古戸建は古家付き土地販売物件にもお宝あり！

最後までお読みいただきありがとうございます。

次回は、横須賀市醍醐味の一つ、ベース賃貸戸建投資を紹介します。