こんばんは。地主の婿養子大家です。
先日、大学からの友人と会った時に、不動産に興味があると言うので私のコラムを読んで勉強しなさいと冗談半分で言ったら全部読んで「こんなテーマで書いて欲しい」とリクエストが来ました。今月の何処かで何回か書きます。
また、唯一、私がコラムを書き始めたことをお伝えした投資家の方が、わざわざ読んでくれて感想をくれました。この方は知識も経験も豊富で勉強熱心、仲介時代に私が仲介で彼がお客様だったのが出会いでした。あれから、ずいぶん年月は流れましたが、彼の目に映る私は少しは成長できているか少し気になったりします。
彼は、なにより人として親として色々私に『気づき』を与えてくれる存在です。彼に見られてもはずかしくないよう、毎回、皆さんの参考になるようなことを心掛けて書いていきます。
さて、今回は、戸建特集の締めくくりにふさわしく、「失敗談」です。
不動産投資には、正解はありません。ですが、失敗は多くあります。
不動産投資は減点方式
私は、一つの物件を考える時、利益MAXの100点満点から減点を繰り返し繰り返し0点になると赤字に転落だと考えています。
減点の要因は、
【購入時】
購入金額の失敗、購入時期の失敗、購入物件のスペックの減点、
金利の失敗、借入期間の失敗、借入先選定の失敗、借入額の失敗、
仲介選定の失敗、司法書士選定の失敗、契約内容の失敗、
エリア選定の失敗、購入名義選定の失敗 などなど
【運営時】
リフォーム業者選定の失敗、リフォーム内容の失敗、空室期間の減点、
募集条件の失敗、退去の清算の失敗、管理会社選定の失敗、
クレーム対応の失敗、維持保全の失敗、家賃未収の失敗、
入居者選定の失敗、税理士選定の失敗、経費削減の失敗 などなど
【売却時】
売出額の失敗、売出時期の失敗、仲介選定の失敗、
節税対策失敗、契約内容の失敗、引渡前の失敗、
引渡後の失敗、金融機関対策の失敗 などなど
これら一つ一つは、あくまで一点です。
なので、どれだけ減点をなくすかが投資収益の最大化に繋がります。
では、【購入時】の戸建6号をきちんと振り返ります。
反省点の多い6号、スペックを振り返る!
まずはいつも通り、スペックの確認をします。
以下、各々の項目に→振り返り→私の結論
【6号】※リフォーム後3か月
■エ リ ア :汐入駅→駅として弱かったのでは→若干失敗
■アクセス:駅歩8分→8分は良いと思う→失敗ではない
■築 年 数 :築43年→築年数が失敗の原因か→失敗ではない
■構 造:木造スレート葺2階建てカースペなし→いつも通り→失敗ではない
■土地面積:112㎡→いつも通り→失敗ではない
■建物面積:71㎡→エリア的にボリュームが足りない?→若干失敗
■売出価格:250万円(売出し前に紹介を受けたので、最初に私が言った金額)
■購入価格:220万円→安い→成功
■表面利回:27.27%
■借入金額:330万円→リフォームは足りている→失敗ではない
■投資利回:18.1%→20%いけた?→失敗
■借入期間:15年
■返 済 額 :20,000円
■年間家賃:50,000×12か月=600,000円→65000円が相場→完全失敗
■手 残 り :30,000×12か月=360,000円
■備 考:5年以上保有後、オーナーチェンジとして売却予定、
賃料60,000円 予定売却額600万円 利回り14%
スペックに関する失敗内容は
1.汐入駅の強さの読み違い
2.建物面積が若干足りない
3.家賃が低い
上記、3点、特に家賃が低くなってしまったのが最大の失敗。
スペックに関する失敗ではなさそうです。
ではなぜ家賃が低くなってしまったか追究します。
購入時期の失敗!
今回、賃貸成約までにリフォーム後約3ヶ月かかりました。
失った3ヶ月は取り戻すことはほぼ出来ません。
この物件、契約が2月。引渡が3月31日でした。
賃貸の客付けの繁忙期を完全に逃しています。
今回の失敗の原因はここに集約します。
【反省点】
引渡日を、前倒しするべきだった。
金融機関の審査がもたついたのも原因。→他行なら早められたはず。
そもそも、2月契約なので現金購入すべきところだったのではないか?
【今後の改善点】
リフォーム後、3月末までに募集できる期間を計算して、不安要素があるならば現金で買った方が良い場合もある。
募集方法にも問題があった。今後のことも考えて、賃料を高めからジワジワと下がる作戦を繁忙期を逃しているのにも関わらず行ってしまった。
68000円→65000円→62000円→59000円→55000円→50000円→成約
68000円→59000円→55000円→50000円→成約
これくらい思い切って行くべき。
失敗、でも投資利回りは18%
ここが築古戸建投資の魅力です。
空室期間の損失は二度と取り戻せはしませんが、投資としては失敗ではありません。
なぜなら、
投資額が安いからです。
やはり、安く買うことが成功の第1条件であることはこれで証明されましたね。
最後までお読みいただきありがとうございます。
次回は、買い替え事例をご紹介します。
これは、バックナンバー6【売却成功事例(その1)】で売却に成功したあとにとった私の行動です。お楽しみに。
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