融資額の伸び率 = 不動産業者をやる気にさせる力 / (付き合う不動産業者の数 × 付き合う銀行の数)

 

今回は、初心者が知っておくべき『不動産投資の3大法則』の第1法則として、短期間に銀行の融資額を伸ばす方法をお話しします。

 

「付き合う不動産業者の数」は、あなたへ収益物件を紹介してくれる不動産業者の数、「付き合う銀行の数」は、あなたへ融資をしてくれる銀行の数、そして「不動産業者をやる気にさせる力」とは、あなたへ次々と物件を紹介したくなるように働く不動産業者への力です。

 

ここでのポイントは、付き合う不動産業者や銀行の数が分母にきていることです。

 

通常、付き合う不動産業者や銀行の数が多いほど融資額は伸びると思いがちです。しかし短期間に融資額を増やそうとする場合、かえって時間がかかってしまいマイナスに働くことがあります。つまり、付き合う不動産業者と銀行を絞り込んで、そのうえで不動産業者のモチベーションを上げることが、融資額を短期間で伸ばすコツです。

 

 

まずは不動産業者と銀行の開拓からスタートする

 

収益物件を見つけるために不動産業者を訪問するのと並行して、融資をしてくれる銀行を探していきます。しかし、サラリーマンとしての本業があると、不動産業者と銀行の両方を開拓する時間がなかなかとれません。特に銀行に融資の相談をするのはハードルが高く、余程の自己資金がない限り門前払いされてしまいます。また大半の不動産業者は案件を紹介するのが自分たちの仕事と思っており、融資がついたらお付き合いします、というスタンスです。

 

しかし、不動産業者の中には常日頃から銀行の融資担当者とつながりを持っていて、物件を紹介するときに融資元の銀行も紹介してくれるところがあります。過去に不動産業者と銀行の間に取引実績があるので、そのような不動産業者の紹介だと銀行の融資も通りやすくなります。不動産業者を数多く訪問し、また不動産投資家仲間から情報を入手して、そのような不動産業者を開拓していきましょう。

 

不動産業者から物件の紹介を受けると、いよいよ売買の検討に入ります。この時に積算価値と収益性のシミュレーション、マーケティングや現地調査を迅速に行う必要があります。シミュレーションやマーケティングのポイントは、今後のコラムで詳しくお話ししたいと思います。

 

 

融資戦略 2つのパターン

 

取引する不動産業者の候補がいくつか出てくると、ここから先の取引方針として、2つのパターンが考えられます。まず一つ目のパターンは、

 

パターン1:2つ以上の不動産業者と売買して、融資元の銀行も売買のたびに変える

 

不動産業者がそれぞれ魅力的な物件を紹介してきて、どの物件も諦められないときなどが、このパターンになります。そのほかリスクヘッジのために、あえて取引する不動産業者と銀行を分散するときも当てはまります。

 

しかし、このパターンをとってしまうと、融資額を伸ばすのに時間がかかってしまいます。というのも、1つの銀行で融資の審査をうけているあいだは、別の銀行で審査を受けることができないのです。審査が通った場合、物件の取得によって信用情報が変わるからです。また銀行を変えると、審査が一からのスタートになります。このような理由から、売買のたびに融資元の銀行を変えると物件を買い進めるのに時間がかかってしまうのです。

 

もうひとつのパターンは、短期間で融資額を伸ばすときに有効な方法です。

 

パターン2:同じ不動産業者と同じ銀行で、複数の物件を買い進める

 

特定の不動産業者と銀行で物件を購入して、次の物件も同じ不動産業者と銀行で購入すると、2回目からは銀行での審査を最初から繰り返す必要がないので、審査にかかる時間が大幅に短縮されます。同じ審査資料を使い回せますし、銀行とのやり取りが必要最低限の回数になるからです。

 

パターン2のデメリットとしては、同じ不動産業者を使うので案件の数と範囲が必然的に減ってしまうこと、リスクヘッジが出来ないこと、銀行同士を競争させて有利な金利を引き出すことが出来ないこと、などが挙げられます。

 

 私は短期間に物件を増やしていく方針だったので、パターン2を採用しました。

 

最初に岡山の物件(RCマンション)を購入した際に属性資料をたくさん準備しましたが、その後は追加の資料を作成する必要はありませんでしたし、銀行からの問い合わせも特にありませんでした。

 

岡山の取引が終わったあと、1ヶ月以内に東近江(鉄骨アパート)、その1ヶ月半後に大阪(鉄骨マンション)、その3ヶ月後に高崎(RCマンショ)と、半年で4棟、3憶2千万円の売買を完了することが出来たのでした。

 

 

今回は、第1法則の分母にあたる「付き合う不動産業者の数 x 付き合う銀行の数」についてお話しました。次回は、方程式の分子にあたる「不動産業者をやる気にさせる力」についてお話しします。