こんばんは。地主の婿養子大家です。

システムが改善され、コメントができるようになりますね!これで、読者の方やコラムニストの皆様と距離が縮まるので楽しみです。

今日は、1棟ビル8,500万円の契約です。相続対策・新設法人設立・消費税還付等結構やることが多い案件ですが、今月のどこかで、ご紹介いたします。

さて、今回は、

①前回のコラム『売って終わりじゃない!買い替え事例』で実際に購入した物件のスペックの紹介

②売却物件と比較 → 足りないところについて言及

③足りない部分を補う為に購入時に行った行動について言及

④足りない部分を補う為に購入後に行った行動について言及

⑤買い替えを終えた私の資産状況について紹介

いたします!

買い替え物件のスペック確認

■エリア:横浜市主要区

■売出価格:13,000万円 表面利回り7.69%

■購入価格:11,600万円 表面利回り9.05%

■家賃年収:1,050万円

■借入額:12,500万円 ※諸費用+引渡後大規模修繕費400万円込

■投資利回り:8.4%

■返済期間:20年間(5年固定金利)

■駅歩:9分

■構造:重量鉄骨造3階建て

■築年数:28年

■満室賃貸中

売却物件との収益性を比較

 以下、売却物件→購入物件→比較差

■利回り:10%→ 8.4%→ △1.6%

■投資額:14,000万円 →12,500万円 →△1,500万円

■家賃年収:1,400万円→1,050万円→△350万円

■返済後手残:約300万円→約250万円→△50万円

■耐用年数:残り17年→残り8年→△9年

※借入期間が15年や20年と短いところについては、売却物件はもともと売却益で現金を作る目的で購入していたので。また、購入物件も、インカムゲインよりもキャピタルゲイン目的な部分があるからです。もちろん他には長い借入期間の物件もあります。

どう見ても、収益性に劣る物件を購入したようです。。。

しかし、

売却物件は、所有し続けていれば、

1.5年以内EⅤリニューアル工事・・・約700万円

2.大規模修繕工事 ・・・・・・・・・約800万円

上記、工事を現金で準備する必要がありました。購入額にプラスすると、投資額15,500万円になり、投資利回りは9.03%になります。

 

これを、現金でなく、借入したとすると、借入額1,500万円となります。

借入額1,500万円 返済期間10年 金利2%ちょっとで計算すると、

月々返済額約14万円負担増。→売却物件の毎年の手残りは約285万円となる。

 

一方、購入物件は借入期間20年なので、返済の負担も少なく、返済後の手残りは約250万円。その差額はたった年額35万円

戸建投資1件で穴埋めが十分に可能です!!!

こんな感じで、シミュレーションをして、購入することにしました。

でも、少しでも購入時に穴埋めがしたい!

穴埋め作業(購入時編)

現地案内時に、消防用設備(避難ハッチ)や消火器が朽ちている状態に気づきました。この状態で放置してあることから推察すると。

消防点検をやっていないのでは?

消防点検のみならず、間違いなく是正事項が出てくると思ったので、値段交渉が終わり、契約書の作成段階に入ってから、

特約に入れてほしい条項があると仲介に伝えました。

要するに、引き渡しまでに消防点検を実施し、是正箇所があれば是正するようにお願いをしたわけです

この段階でその費用がいくらか想像できる相手なら間違いなく事前に放置してはいませんから。。。

私の見積もりでは70万~100万円くらいかかるんじゃないかと予想していました。(工事業者とかなり交渉したらしいですが、それくらいかかったと仲介さんが後におしえてくれました。)

これで、引き渡し後に予期せぬ大型出費を防ぐことができました。

収益性をあげることはできませんが、実質利回りを下げる要因にはなるので。。。

穴埋め作業(購入後編)

ここでは、3点。

1.当初から予定している大規模修繕による物件の集客力UPと退去リスク軽減

2.プロパン業者を変更し、収益性UP

プロパン業者とおなじみの設備貸借契約を交わします。私の場合は下記条件。

①エアコン1部屋1台

②モニター付きインターホン1部屋1台

③給湯器1部屋1台

ここまではだいたいみんな一緒ですが。私は、プロパンガスの設置料をいただきます。月々1万円程度年間12万円の収益UPです。

これで、売却物件との収益性の差額があと23万円になりました。

※プロパンガス会社との付き合い方については、後日、コラムに書きます!

3.1部屋1部屋の賃料UPプロジェクト!

売主さんも投資家でしたが、その戦略は、全空物件を安くで購入し、約2,000万円かけて内装や共用部分の工事をし早期満室を目指した投資でした。

前回のコラムに書きましたが、全空物件の早期満室戦略の場合、フリーレントや広告料二倍なども、もちろんやるでしょうが、何より満室にして返済を安定させたいでしょう。

そうすると、やはり、賃料が相場より安くなりがちです。

私の計画では、一部屋あたり平均1万円→合計12万円

こんなにも賃料UPが見込めます。大袈裟ではありません。実際に一部屋退去後に10,000円賃料UPですぐ決まりました。

実は、ここが、今回の物件を購入した最大の理由です!

もし、将来的に全てうまくいけば、最大で年間140万円の収入増になり、

少なく見積もっても70万円くらいは上がるでしょう。

そうすれば穴埋め完了です!

ガス設置料と合わせて150万円UPすると

表面利回り10.3% 投資利回り9.6%

80万円UPでも、

表面利回り9.7% 投資利回り9%

うん。大丈夫だと思えてきました。

 

買い替えを終えた私の資産状況について

【本件買い替え最大の教訓】

持ち駒の中で、基盤となる物件の収入と同規模程度の収入を複数の物件で形成しておくと良い。

そうすれば、売却事由が急を要する場合でも、売却に専念し、そのあとでじっくり代替え物件の購入に注力出来るからです。

ここから、私は戸建投資を本気で考えるようになります。

現在、戸建6戸の返済後手残り額は、

284,000円×12ヶ月=3,408,000円

これに、今月1日に決済を迎えた戸建は現金購入なので

予定賃料70,000円×12ヶ月=840,000円

7戸合計で4,248,000円になります。

従って、戸建15戸くらいあれば大丈夫ですね!

※7棟目の戸建の話はエリアを変えたので、また、後日紹介します。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

次回は、横須賀築古戸建市場の変化について、私見を述べます。