こんばんは。地主の婿養子大家です。

久しぶりにノウハウ系になります。

今では、情報も浸透し、業界では標準化しつつある、

『プロパン業者との設備貸借契約』

知らない方もいると思うので、

まずは、

・プロパン業界について

私見を述べます。

そして、

1.プロパン業者との設備貸借契約とは?

2.実際に無償貸与してくれる設備は?

3.対象になる不動産は?

について、私の経験から紹介します。

 

最後に、

・契約時、私が気を付ける点

について、記したいと思います。

 

・プロパン業界について

今では、インフラが発達し、都市ガスが利用できるエリアが増えました。

都市ガスが台頭することで、厳しくなる業界があります。

それが

プロパン業界です。

一般的に、プロパンガスは都市ガスよりも

ガス料金が割高になります。

なぜなら、都市ガスではガスを地中のガス管で送ることができますが、

プロパンガスは、

わざわざ従業員がガスボンベを搬送して設置しなければならず、どうしても

人工代(にんくだい)が嵩みます。

 

インフラの発達とともに、シェアを失いつつある、

プロパンガス業界では、今、まさに

シェアの強奪戦が起きています。

 

1.プロパン業者との設備貸借契約とは?

そのシェア獲得の為に最初に始まったのが、まずは、

・ガス設備、給湯器の無償交換

これが、プロパン業者との設備貸借契約の始まりだと思います。

 

2.実際に無償貸与してくれる設備は?

競合他社からシェアを奪う為にどんどんエスカレートし、

今では、無償貸与の内容は、

・ガス設備、給湯器

・エアコン

・モニター付きインターホン

・ウォシュレット便座

・ガスコンロ

などにまで広がってきています。

 

3.対象になる不動産は?

その、契約対象となる不動産は、

・戸建

・アパート・マンション

・商業ビル

全てといってよいでしょうか。

極端な話、都市ガスが敷かれているアパートに、わざわざプロパン業者と契約をして、プロパンガスを供給する投資家さんもいると聞きます。

そうすることで、

その投資家さんは、

従来、都市ガスの不動産では、交換するたびに安くない費用がかかる、

・給湯器

・エアコン

・その他電化製品

などをプロパン会社から無償貸与してもらうことで、交換費用を抑えることができるわけです

 

もちろん、私も、数社のプロパン業者と契約をしています。

ただし、プロパン業者と付き合う上で、注意する点があるのも事実です。

 

物件の購入時、私が気を付ける点

1.購入予定物件の売主がすでにどこかのプロパン業者と契約を締結している場合、その内容によっては他の業者への変更が難しい場合がある。

この契約は、あくまで、解約時に大家が設備を買い取る契約になっています。

従って、この買取金額が膨大な場合は、売主はそのプロパン業者との契約を解約することができないので、売買の条件として

プロパン業者との設備貸借契約を買主が承継する形になってしまいます。

※私の場合は、だいたいこの形で承継した後に付き合いのあるプロパン業者が設備の買取金額をもとのプロパン業者へ支払う形で解約し、あらたに私と新しいプロパン業者でその買取金額を含めた設備の貸借契約を交わしています。

例えば、給湯器10台の残存価額が50,000円/台残っていれば、その買取金額は

50,000円×10=500,000円 になります。

これに、エアコンやその他の設備の残存価額が多く残っていると買取金額は膨れ上がります。

この金額があまりにも大きすぎると、新しいプロパン業者も採算がとれないので、解約することができない場合があるということです。

 

2.プロパン業者間での横のつながりや力関係により、プロパン業者の変更ができない場合がある。

たとえば、売主が契約していたプロパン業者が業界最大手のプロパン業者だった場合、小さなプロパン業者はそこからシェアを奪いとることで、その大手から睨まれることを嫌ったり、傘下に入っている関連会社の場合もシェアの奪い合いはしません。

従って、付き合いのあるプロパン業者がどの立ち位置であるかを、購入物件を検討する際には、事前に把握しておきたいところです

ちなみに、私はそういったケースも考慮して、別グループであったりバチバチの関係であるライバル社など数社とお付き合いをしております。

 

プロパン業者と設備貸借契約を締結する時の注意点

1.設備の価額のチェック

これは絶対怠ってはいけません。最近では、途中で解約されて他のプロパン業者へ逃げられるのを事前に防ぐために、

極力高い価額で契約を締結しようとしてきます。

私が、バックナンバーNo1のコラムで購入した物件では、売主さんは、約500万円の見積もり額で契約していましたが、エアコン等はついてなく、インターホンと給湯器だけでした。それぞれの単価を見ても、

私なら、半額でないと契約していなかったと思います。

要するに、売主さんはその業者の都合の良い形で契約をしていました。

知らないと、損をするのが不動産投資の常ですね。。。

 

この場合、既に、売主さんが契約していたので、購入者の私がその金額を減額することはできません

私はあわてて、ライバル社に相談をし、その業者が買取る形で新しく設備貸借契約を締結しました。

契約の内容も、売主さんの契約に追加して、エアコンも1部屋1台無償貸与することになっています。

私としては、これで、

・給湯器

・インターホン

・エアコン

の交換費用を節約することができるようになりました。

このライバル会社とのパイプがなければ、私も、売主さんが締結した条件のまま運営することになっていたと思うので、少なくともエアコン代は毎回自己負担での交換になっていたかもしれません。。。一安心。

しかし、これで1件落着ではありません!

最後に、契約内容のチェックを忘れてはいけません!!!

 

2.契約内容のチェック

新しいプロパン業者と諸条件を決めると、契約書に署名捺印をすることになりますが、ここでも、必ずチェックしてほしい内容があります。

それは、

ガス料金の改定に関する条項です。

新しくシェアを拡大できるプロパン業者は、

入居者とあなたを喜ばせる為、

契約当初は低めのガス料金を設定しています。

これは、私の付き合いのあるプロパン業者の責任者クラスの方から伺いましたが、基本的に契約当初のガス料金はほとぼりが冷めたころを見計らって、

値上げします

※その方は目安3年から5年くらいとおっしゃっていました。

 

 ※ガス料金のお知らせに極小で値上げの通知

 

値上げすると、入居者への負担が増します。

そして、ガス料金の値上げに気づいた入居者は、最悪退去へつながったり、大家へのクリームへと発展しかねません。。。

 

通常の、契約書にはおおむね、下記のような文言が入っていることが多いでしょう。

【ガス料金改定】甲:大家 乙:プロパン業者

・・・・やむを得ない事由により、ガス料金を改定した場合は、乙は甲にその旨を遅滞なく通知するものとする。

これだと、プロパン業者が勝手に値上げできてしまいます

なので、

私は、特約、もしくは覚書によって、

【ガス料金改定】甲:大家 乙:プロパン業者

・・・・やむを得ない事由により、ガス料金を改定する場合は、乙は事前に甲にその旨を通知し、甲の承諾を得るものとする。

ガス料金の値上げ事態が悪いわけではありません。ガソリンと同じで世界情勢で仕入れ値が値上がれば、供給価格を上げざるを得ないこともあると思います。

ただ、

上のような条項を設けることで、闇雲な値上げの抑止力にはなるかと思います。

 

付き合い方次第

非常に厳しくなる賃貸不動産情勢において、プロパン業者さんの存在は、もはや我々大家と切っても切り離せないほど、重要な存在だと思います。

良い業者さんと正しく付き合うことができれば、非常に頼もしい味方ですが、付き合い方を間違えるととんでもない目にあうリスクがあることも覚悟して付き合いたいと思います。

以上、みなさまの参考になれば幸いです。

最後まで、お読みいただきありがとうございました。

次回は、「勝手に想像する金融機関の思惑について」お届けします。