事故物件への対応。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

過去3日間で、3棟目アパートで起きた突然死についてのコラムとなっています。昨日のコラムでは、孤独死の告知義務についてケース別に分けて考えていきました。

自然死でも一定の条件が重なると事故物件として扱われ、告知義務が発生してしまう、、、そんな現状は大家にとってリスクが高いものとなっています。

孤独死は高齢者だけに起こるものではありません。誰でも、いつどうなるかは分かりません。完全にリスクを取り除くことはできないまま不動産投資を続けることになります。

 

私が初めて経験した孤独死では、早期発見だったこともあり、事故物件とはなりませんでした。孤独死の中では、楽に対処できたケースだったと思います。

 

でも、運が悪ければ発見が遅れて事故物件になってしまった可能性も十分にあります。そんなとき、大家はどんな対応をとればよいのでしょうか?

 

まずは情報を。

まずは、対応をとるための事前準備として情報集めです。

 

事故物件になる不安もあったので、、、

いろいろな管理会社や仲介業者に対して、事故物件の取り扱い方法を聞いてみました。すると、各社で異なる回答となったのです。

 

Q:自然死の取り扱いはどうしていますか?
   早期発見で遺体の損傷が少ない場合も告知義務ありとしていますか?

A:異臭が発生した場合のみ、事故物件として告知している

A:トラブル防止のため、全てのケースで告知している

 

昨日のコラムでは告知しない不動産会社が多いと伝えましたが、このケースでも告知する運用としている会社も結構あります。告知しない会社が多いですが、そうでないところもあるので注意が必要です。

 

Q:自殺が起きた等、事故物件となってしまった場合
   その波及範囲はどこまでか?
   その部屋のみ、それとも1棟全部?

A:その該当した部屋のみ事故物件として扱う

A:トラブル防止のため、その1棟の全ての部屋を事故物件扱い

 

この質問に対しても回答が分かれました。

 

1棟10室のアパートで自殺が起きたとして、、、

1室のみが事故物件になるのか、
10室全てが事故物件として扱われるのか、

この違いは大きいです。

 

全ての部屋で心理的瑕疵の告知をしていくとしたら、家賃収入は大きく落ちます。もし、2年程度の定期賃貸契約で半額程度の家賃にするとしたら、、、

1部屋だけ半額なら、1棟全体でみれば5%の影響しかありません。
でも、全部屋なら50%も家賃が減少します。死活問題になりかねません。

 

過去に裁判で争われたケースで、隣の部屋は事故物件にあたらないとの判決が出たこともあります。これを根拠に、隣まで事故物件として扱わない運用も多いです。

ただし、様々な前提条件が変われば結果が変わるのが裁判です。完全に適法とは言えないグレーゾーンではあります。面倒が嫌いな会社はトラブル防止のためにも告知をする運用にしています。

 

Q:自殺が起きた等、事故物件となってしまった場合
   その波及期間はどのくらい?
   何年間と区切るのか、永遠に告知するのか?

A:概ね2年程度は告知する

A:ひとまわり目の入居者に対しては告知する

A:しばらくの間、ずっと告知し続ける

 

この質問でも対応は様々でした。

大家としては、告知期間は短いことが望ましいわけです。でも、不動産会社としては違法行為をしたと訴えられても困ります。各社、リスクの取り方が運用の違いとなって表れてきます。

 

この対応も過去の裁判での判例をもとに運用を決めているようです。

2年以上経ったら事故物件にはあたらないという判決や、
事故物件になったあと誰かが一度住んだ部屋は事故物件にはあたらないという判決がでたこともあります。

これらを根拠として、そんな運用を取っている会社も多いです。

 

ただし、裁判の判例は様々です。この判例以外にも多くの判例が出ています。凄惨な事件だった場合には、超長期間ずっと事故物件として扱われる場合もあるのです。

まさにケースバイケースというのが裁判です。

 

でも、全部を裁判していくわけにもいきませんから、、、
実際の運用では、各社で指針をたてていくことになります。

それが、上記のような違いになってくるのです。

 

 

こうして調査してみると、
大家にとって有利な会社、不利な会社が洗い出されてきます。

 

大家ができる対策。

もし、運悪く事故物件になるような事象が起きてしまったとしたら、大家としてできる対策は、大家に有利な管理会社(もしくは仲介業者)を探すことです。

少しでも有利な条件で賃貸募集をしてくれる業者を見つけることで、金銭的なデメリットを最小化することができます。

 

質問をしてみると分かると思いますが、大家に有利な回答をしてくれるところは会社に力があるところが多いです。トラブルがあっても解決できる自信があるような規模でなければ、大家のためになる運用は難しいのでしょう。

大家目線で力になってくれる管理会社を見つけることができれば、数年耐えていくだけで事故物件の影響は薄れていくことになります。

(よほどの凄惨な事件でなければ)

 

動揺して、安く売りに出すという暴挙に出なくても、
ずっと持ち続けることで影響を最小化することも可能になるのです。

こう考えれば、少し安心できますよね。
(少しだけですけど)

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。