おはようございます!FP大家です。

個人事業主としてはもう少しで3ヶ月が経過することになります。

不動産賃貸業は、稼働率に大きな変動がなければ、毎月の売上高と経費はほぼ一定です。3ヶ月経過時点の収支を×4すると、年間の収支も高い精度で予想ができます。

そこで、利益状況から今年の修繕計画を立て物件のバリューアップを検討してはどうでしょうか。

これは私の1年前の話です。

そもそも、節税対策で費用を計上するのですが、減価償却費と青色申告控除以外は現金の支出を伴う費用計上です。なので、節税することで手元現金も減ってしまうデメリットがあります。

そこで重要なのが、物件のバリューアップのために現金を支出するという節税です。

現金の支出が将来の収益に寄与するというのがポイントです。つまり、投下した費用を将来の家賃で回収するのです。

私の場合、空室の部屋にセルフリフォームを行うのは勿論ですが、入居中のお部屋にもバリューアップ対策を行います。

私は基本的に更新の時期に入居者様にお手紙を書きます。更新のご案内とともに、現状の住環境で改善してほしいところはないかアンケートをしています。

すると、給湯器のお湯がぬるいとのご指摘が。

※実際のアンケート用紙

給湯器の型番を教えてもらうと製造された年代が分かります。ネットで型番を検索すると既に製造から10年以上経っていることが分かりました。

しかもバランス釜!

これは私より先にこのバランス釜をセミリタイヤさせてやらねばと考えました。

この物件は自主管理しています。日中はサラリーマンなので給湯器が故障すると速やかな対応ができません。そうなると長年住んでいいただいている入居者様に多大な迷惑をかけてしまいます。

そこでさっそく相見積もり開始!一番安い業者から電話したのです。

業者「正確な見積もりをするので、現場の写真をメールで送ってくれますか?」

私「そうですねぇ。現在入居者の方がお住まいなのでちょっとどうかな・・・」

業者「寸法や吸排気口の穴の位置などを把握したいんです。」

私「う~ん、検討してみます」

という流れに。現地調査はコストがかかるので写真で見積もりをとるのが一般的なようでした。そこで今度は入居者様に、給湯器の写真を撮らせてほしいとお願いすることになりました。

私「かくかくしかじかでございまして、もしよろしければご自宅に伺いますが」

入居者様「それなら、デジカメで写真を撮って送りますよ」

私「ありがとうございます!お手数をおかけします」

という流れでバランス釜の写真を送ってもらったのでした。

※実際の写真

う~ん、リアル!

そして、交換後がこちら

今回はバランス釜ではなく今風のお風呂に変更しました。給湯器だけでなくバスタブも新品で大きくなりました。

設置工事後、入居者様からお礼の電話を頂きました。かなり喜んでいただいている印象でした!

稼働中の物件のバリューアップは、経費を使って節税することが主目的なのですが、入居者様に喜んでもらえるという大きな効果があります。

注意点としては、工事の見積もりを早めに行うことです。入居者様の都合に合わせて工事日を設定する必要があり、時間的にかなりの余裕が必要です。

結局私の場合、10月から動き出し、工事完了は翌年の1月となったため、その年の経費にはできなかったんですね(´Д`)

なかなかうまくいかないものです。

本日もお読みいただきありがとうございます!