こんばんは。地主の婿養子大家です。

 

コラムのシステムが変わり、テーマの内容に関わらず、楽待の会員で私のコラムを毎回見てくださっているであろう方のおおよその人数が想像出来るようになってきました。

そんな方々のために、初心者ベテラン問わず、参考になるコラムを考きたいです。

 

今回から、数回に分けて、

テーマ

失敗したくない!購入物件資料の着眼点!

を、妥協せずに気合いを入れて書いていきます!

 

出来る限り、分かりやすく端的にまとめる努力はしますが、基本携帯でしか作成出来ない事情もあり、読みづらい部分があってもどうかお許し下さい。

 

まず今日は、

1.物件問い合わせから検討時点

2.現地案内時点

3.買付証明書提出時点

4.契約時点

5.引渡時点

各々の段階で、私が確認しておきたい物件資料をまとめてみようと思います。

それだけだと、ベテランの方だと面白くないと思うので、それぞれの段階での物件資料から私が何を知ろうとしているかまでを確認しようと思います。

そして、次回から、各々の段階での物件資料から得ることができる様々なヒントについて細かく分析したいと思います。

ボリュームの関係でその場で詳しく書けなくて申し訳ありません。

1.物件問い合わせから検討時点

これは、インターネットやメール、電話で不動産仲介会社へ問い合わせるとき、

いわゆる、

資料請求の段階です。

※ベテランになってくると、ピンきた物件に対してスピードが重要なので、2.の現地案内時点と重なる場合もあると思います。

 

謄本→物件の所有者・土地建物の面積・抵当権(借入金額

公図→大まかな地図。地籍調査未実施地区の場合、これがぐちゃぐちゃで登記されている。謄本の地籍(面積)と実際の面積に大きな誤差があることもあるので注意。

評価証明書・公課証明書→評価証明書は土地の固定資産税評価額がわかり、公課証明書はその評価に基づいた固定資産税・都市計画税の課税額までがわかる。

物件概要書・販売図面→これは絶対必要。請求するとき、私は必ず販売図面と言います。仲介のグリップ力がわかります。詳細は、次回のコラムで詳しく書きます。

レントロール(賃料表)→各部屋面積・間取・賃料・共益費(管理費)・敷金・礼金・契約始期日・更新日・その他雑収入・ランニングコスト記載。

※ランニングコスト:電気・水道・固定資産税・都市計画税・管理費・その他

修繕履歴書→大規模修繕等 ※金額記載がベター

路線価図→インターネットで取得可能。実勢価格の7割程度の評価額がわかる。

間取図→バス・トイレは別か?和室は?リビングの広さは?

これらは、机上で購入シミュレーションする時に必要な資料です。これらをもとに電卓をはじきます。

不動産投資初期段階では、この作業を何度も行い、現地を見るのですが、実際に購入に至る精度を上げるために、このシミュレーションは非常に重要だと思います。

計算の詳細は、次回のコラムで。

 

2.現地案内時点

現地確認です。ここでは、主に物件力物件のリスク確かめることになります。もちろん、仲介の担当者の力量もここで測りたいです。

どちらかと言うと、資料を見ながら物件を見るより、物件をしっかり見ることになると思いますので、これまでに把握しておきたい資料くらいでとらえて良い気がします。

建物図面(平面図・立面図・間取図)→現況との違いがないかを見る

※増改築後、登記をしていない場合や1階ピロティ部分が駐車場のはずが現地は事務所になっている等→容積オーバーや違反建築物チェック

地積測量図・現況測量図・仮測量図・確定測量図登記簿面積との差異や越境物の確認 

※それぞれの測量図の内容は次々回のコラムで確認します。

建築確認概要書等→建物が建築確認申請をした時の概要がわかる資料です。これも、現地と比較して、概要書と現況に差異がある場合は遵法性を確認する必要があります。※遵法性リスクについても、次々回のコラムにて深堀りします。

 

ここでは、資料によるチェックはここまでくらいでしょうか。

 

以下に、私が現地で確認する事項を下記に記します。※詳しい着眼点は次々回。

・外壁・屋上防水の状態

・境界標の確認・越境物の確認

・建物基礎の状態

・消防設備の状態

・空室があれば間取り、部屋の状態

・ゴミ置き場の状態

・付帯設備の確認(受水槽・給水ポンプ・EV等)

 

3.買付証明書提出時点

ここまでたどり着くということは、物件を購入したいと思っている状態です。

従って、

・机上のシミュレーションでOK

・現地確認で物件力物件のリスクを考えてOK

あとは、

見落としている潜在的なリスク

をチェックします。

 

ここで、確認する資料は

道路査定図・道路台帳→前面道路の幅員が販売図面等記載の数値と違っていないかチェック。

都市計画図等→用途地域マップ。建蔽率・容積率の確認。建蔽率・容積率オーバーがないかチェック。※前面道路の幅員によって、容積率は法定容積率ではなく、前面道路の幅員の乗数をかけた容積率になる場合があります。詳しくは、後日のコラムで書きたいと思います。

建築確認台帳記載証明書→簡単に言うと、建築確認・竣工検査をきちんと受けている建物かどうかをチェックできます。

ハザードマップ→色々な災害のリスクについて対象不動産がかかるかどうかわかるものです。

EV業者との契約書・点検報告書→EV業者とどういった契約形態になっているか、また、点検報告書では購入後発生する可能性がある費用リスクを確認します。

管理委託契約書→管理会社との契約内容の確認。費用の確認ができます。管理委託内容によっては、日常清掃等や消耗品交換の費用が追加でかかってきます

賃貸借契約書→非常に重要です。契約内容を見つめると、空室リスクや退去リスクが見えてきます。※詳しくは後日。

消防点検報告書・受水槽・増圧ポンプ・加圧ポンプの点検報告書→設備の状態を確認します。購入後の、大きな費用リスクにつながります

これくらいでしょうか。

 

この段階で私が最も重要視することが2つ

・いくら指値できるか

・きつめの利回りシミュレーション

です。※ここでのマインドは後日のコラムに書きます

また、以前のコラムに書いたこともありますが、自分で作成する資料があります。

・買付理由書

・賃料シミュレーション表

このあたりについては、後日の「買付証明書提出時点」のコラムでまとめたいと思います。

 

4.契約時点

購入の一番大事なところですね。

売買契約書→各々の条項について、それぞれのリスクを後日考えます

重要事項説明書→私が、特に注意する点について、契約書と一緒に書きます。

物件報告書→売主から説明をしてもらう書類です。注意点は瑕疵担保責任

設備報告書→売主から説明をしてもらう書類です。注意点は瑕疵担保責任

媒介契約書→仲介と取り交わす、購入に関する媒介契約書です。私の考えを後日書きます。

ここは、すべて最重要書類ですね。きちんとすべての書類を深堀りしたいので、後日のコラムで書きたいと思います。

 

5.引渡時点

物件の引き渡し・決済日です。

①賃貸借契約書原本

②建築関係図書原本

③測量図関係書類原本

④引渡確認書

⑤所有者変更通知書

⑥鍵リスト

⑦各種領収書関係

⑧権利証・登記識別情報

上記書類は、もちろんすべて重要書類ですが、売買は完了してしまっていますので、必要性を感じれば、4.契約時点の書類についてのコラムの中で、注意点等を書きます。

 

今回は

全体像の確認になっていますが、一つ一つの書類に意味があります。

知らなくても、不動産投資をすることはもちろん出来ますし、知らなくても順調に不動産投資が出来ている方も多いと思います。

しかし、

知っておいた方が、

失敗する可能性は低くなりますし、失敗した時の支え

になります。

実際に、最初のコラムで紹介した物件で、今まさに瑕疵による費用180万円が発生しています。私の不注意もあり瑕疵担保責任期間後に発見された瑕疵です。しかし、修繕履歴書をもとに虚偽の報告として対抗できるので、おそらく私の負担とならずに済むと思います。知らない方なら、おそらく仲介から瑕疵担保責任期間後を理由に却下されると思う内容です。※結果は後日事例で発表すると思います。

 

知っていて損をする知識はありません!よね?

 

最後までお読みいただきありがとうございます。今日も長くなってしまいました。申し訳ありません。

次回は、物件問い合わせから検討時点の資料について深掘りします。