皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「仲介手数料の改革を望みます」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

仲介手数料の一部改正

 

今年の1月1日から、400万円以下の物件の仲介手数料が事実上引き上げられました。

 

これまでは、

200万円以下の物件→仲介手数料は物件価格の5%

201万円以上400万円以下の物件→物件価格の4%+2万円

401万円以上の物件→物件価格の3%+6万円

(本コラムでは話を分かりやすくするために、消費税を考慮しません。)

という計算式のもと、仲介手数料の上限が計算されていました。

 

つまり、これまでは400万円の物件なら18万円、300万円の物件なら14万円、200万円の物件なら10万円という額が仲介手数料の上限だったわけです。

 

しかしながら、今年の1月1日から仲介業者は、

400万円以下の物件価格の売買時には、仲介手数料として最大18万円受け取ることができる

ようになりました。

 

また、ここで競売物件の取引サポート業者に目を向けてみます。これらの業者は一般的には仲介手数料に準じて落札価格の○%をサポート料として設定していますが、落札価格が所定の基準よりも低い場合には例えば20万円~30万円の報酬をサポート料として設定する仕組みをとっています。

 

不動産仲介業者や競売サポート業者は専門知識や経験をいかしたサポート業務がある

わけで、

それらの価値を認めて仲介手数料の最低価格を引き上げた今回の改正については私としては大賛成

です。

 

仲介手数料の改革を望む

 

この不動産売買における仲介手数料という仕組みは皆さんご存知の通り、例えば、1億円の物件を自分で売主・買主を見つけて仲介できれば、いわゆる両手取りで最大往復600万円もの大金が業者は手に入れることができる仕組みであって、仲介業者にとって非常に利益率の高いおいしいものなのです。

 

そのため、専業大家さんの中には不動産投資の相談や不動産取得のアドバイスの延長で、不動産仲介業ができるように宅建業の免許を取って営業活動をなされている方も実は結構いらっしゃいます。

 

ただし、これには

お客様に幸せを届けられる適切なアドバイスを提供するなど、価値あるコンサルティングができてこそ、

換言すれば

お客様に高い付加価値を提供できてこそ600万円という金額を受領できる資格がある

ように思います。

 

しかしながら、中には単に物件情報を垂れ流すだけで、上述のような大金を得ようと売ることだけが目的の不動産仲介業者も実際には存在します

 

私の知り合いのメガ大家さんの経験ですが、そのメガ大家さんは先日、魅力ある物件を見つけて購入直前まで話が進んだようです。しかしながら、その担当業者は物件の構造や設備の知識も一切なくアドバイスも皆無で、買主との売買交渉なども一切応じてくれず、全くといってよいほど役には立たなかったようです。ただただその仲介業者は契約日を早く設定しようと必死で、まさに売ることだけに目がいっていたようです。

 

そのメガ大家さんは、

こんな仲介業者に仲介手数料として300万円近くも支払うのが馬鹿らしくなった!と怒りが込み上げ、

結局、それが理由で今回の取り引きをやめてしまったそうです。

 

結局のところ、物件の仲介情報のみを提供するだけで大金が手に入っていたこれまでの旧態依然の状態に麻痺している業者も多いのではないでしょうか。(もちろん、お客様第一の仲介業者も存在しますが・・・)

 

また、現状の制度上、業者として例えば値引き交渉や境界明示交渉、瑕疵の取り扱いに関する交渉など、先方との難しい交渉を時間・労力をかけて仲介対応する場合と、単に物件情報を横流しするだけで後は何もせず楽して仲介対応する場合とで、不動産仲介業者が受け取ることができる仲介手数料の額(上限)は同じなのです。

 

私としても、しっかりとお客様の気持ちを考え、付加価値の高いサービスを提供してくれる業者にはそれに応じた報酬を支払う制度を構築すべきだと考えます。今回の改正では400万円以下の物件売買が対象でしたが、400万円を超える物件価格の売買においても改正を行うべきだと強く感じます。具体的には、400万円を超える物件価格の売買において、いっそうのこと仲介手数料の上限額を撤廃し、むしろ仲介手数料は自由化されてもよいくらいだと思います。

 

加えて、例えばサービスメニュー別の価格を設定してもよいかもしれません。仮にそのような価格の設定がなされれば、不動産仲介業者としてやるべき業務・期待される業務が明確になり、仲介手数料はサービスの対価であるという意識が醸成され、結果的には不動産仲介業者全体のレベルの向上につながるかもしれません。

 

仲介手数料の改革が実現し、是非とも世の中の不動産仲介業者が、単なる物件の紹介屋さんから、不動産売買を通してお客様に高い付加価値を提供するサービス業へと変わっていって欲しいと心から思います。

 

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!