みなさん、おはようございます。

元ビジ大家です。

 

3月も半ばになってくると、そろそろ入居者の需要も減ってくる頃合いです。

もし、空室物件を抱えたまま(ここで入居付けが決まっていないと)、

ちょっと焦り始める時期かもしれません。

 

悩ましいのが家賃を下げるか下げないか?の選択です

 

数ヶ月も空室のままにしておくくらいなら、いっそのこと家賃を下げてでも

空室を埋めたい……と思うのが大家さん(不動産投資家)の普通の気持ちだと

思います。

 

家賃を下げるか下げないか?大事になる見極めは、次の入居者の

入居期間がどれくらいと見込めるか?」ということです。

 

1.仮に、入居後4年間住んでもらえると仮定します。

(2年後の更新を1度経て、次の更新で退去になるという仮定です)

 

2.家賃5万円の部屋で、家賃を下げないと4ヶ月間空室が続くと仮定します。

(5か月目に入居が決まるという仮定です)

 

3.家賃を下げればすぐに入居が決まる、と仮定します。

 

→ 家賃を下げないことでロスをしてしまう金額は

5万円×4ヶ月=20万円となります。

 

→ 4年間(=48ヶ月)で20万円のロスなので、

20万円÷48ヶ月≒4,167円となり、

1か月のロス分は約4,200円ということになります。

 

→ これはつまり、「入居して4年後に退去になるという前提かつ

4ヶ月間空室で5か月目に入居が決まるという前提なら、

今すぐ5万円の家賃を4,200円値下げして45,800円に

して今すぐ入居が決まるのと同じ……ということです。

 

自分の物件(部屋)に置き換えて考えてみてください

 

前提条件として

1.入居後、何年(何ヶ月)住んでもらえると仮定するか?

2.家賃を下げない場合、何か月後に入居が決まると仮定するか?

 

この2つによって、計算した答えが変動します。

 

ご自身の物件に合わせて、いくつかシミュレーションをしてみられると

良いと思います。

 

そして、どうせそうなるくらいなら家賃を○○円下げよう……と判断する

のも手ですし、それを踏まえたうえでやはり家賃は下げない……と判断する

のも手です。

 

大事なのは、「自分なりの判断基準を持ち、それに従うことで常時一貫性を

保ち続ける姿勢」……だと思います。

 

統一性と一貫性をもった投資/経営を行なうことはとても大切なことだと

思いますので、一つの参考になれば幸いです。

 

 

本日もお読みくださりありがとうございました。