こんばんは、地主の婿養子大家です、

 

今日のテーマは、

【失敗しない資料分析!問い合わせ検討時編】

です。

 

不動産購入の中で、必ず小さな失敗はありますよね。

・その小さな失敗の確率をゼロに近づける

・その失敗を出来るかぎり最小限に食い止める

これは、誰にでも出来る事を勉強しているかしていないかの差でしかありません。

なので、

出来る限り、しつこく詳しく書きます!

 

謄本を見る

どんな人?→個人(素人)、個人(玄人)、法人(素人)、法人(プロ)

指値の可能性につながります。売却理由と連動して考える。

 

1人or複数→権限者は誰か

※複数の場合、相続案件が多く権限者が金額に拘りがなければ指値の可能性。

 

土地建物の面積→測量図、建築確認概要書の面積と誤差が大きくないか確認。

※増改築して、未登記がある場合、建ぺい・容積オーバー注意。融資に影響。

 

・抵当権(借入金額)→金融機関評価の参考になる。購入金額の推測

※同じ金融機関なら融資有利?自己資金入れてこの借入額?オーバーローン?所有者が建築当初からなら建物のみか土地代も借りての金額か推察。

 

注意点

・所有者が何度も変わっている場合、理由が物件にないか調べる必要あり

・抵当権は根抵当権の場合は、あてにならない時もある。

 

公図からわかること。

法務局で取れる大まかな地図。地籍調査未実施地区の場合、これがぐちゃぐちゃで登記されている場合があるので注意が必要です。

【公図がぐちゃぐちゃ?】

①謄本の地籍(面積)と実際の面積に大きな誤差があることもあるので注意。

※出来る限り、売主に新たに測量してもらえるよう働きかける。以前のコラムで書きましたが、境界標がなかったり、越境物を見つけたら測量してもらえるチャンス

②もし、測量をせずに買うと、後に隣地と揉めることになりかねません。

 

評価証明書・公課証明書を見る

評価証明書は土地の固定資産税評価額がわかり、公課証明書はその評価に基づいた固定資産税・都市計画税の課税額までがわかる。

※単なるカッコつけですが、ランニングコストを計算するので公課証明書が欲しいと言うと、仲介も「良く分かってる人だ。」と舐めてかからないかもしれません。笑

【注意点】

・明らかに、低すぎる評価額の場合、固定資産税の見直し等で将来税金が上がることもありますし、またその逆もあり得ます。

・評価額が低い場合、金融機関の担保評価も低いと覚悟した方が良いですね。

 

物件概要書・販売図面

これは絶対必要。

請求するとき、私は必ず販売図面と言います。

仲介のグリップ力がわかります。

【私が考える傾向】

①仲介が実需も取り扱う会社→販売図面を作りがち→収益専門業者より真摯

②専任媒介契約→レインズ登録の為、販売図面を作る→グリップ力あり

③物件概要書のみ→一般媒介、もしくは媒介すら交わしていない客付け業者

※あくまで傾向です。資料請求した時、資料の内容でわかります。私は、先に資料請求して物件概要書しか来なかったり、あきらかに一番下の帯の部分だけを変えたような販売図面だけが届いた場合はすぐに元付業者を探します。先日、契約した一棟ビルがそうでした。この話は後日コラムにします!

 

レントロールを作る!

各部屋面積・間取・賃料・共益費(管理費)・敷金・礼金・契約始期日・更新日・その他雑収入・ランニングコスト記載。

※ランニングコスト:電気・水道・固定資産税・都市計画税・管理費・その他

私は、わざわざエクセルでシミュレーション用にレントロールを作ります。そして、もらったレントロールを打ち込みます。

ここで使う内容は、数字にかかわる部分のみです。

各部屋面積・間取・賃料・共益費(管理費)・ランニングコスト

これを、

①現況

②満室時想定

③予想最低賃料

④予想相場賃料

⑤予想最高賃料

①②を入力して、インターネット検索エンジンで相場を調べてから③④⑤を入力します。合計金額を算出できたら、それぞれの収入から

⑴表面利回り→賃料収入÷物件購入額

⑵投資利回り→賃料収入÷(物件購入額+諸費用)

⑶実質利回り→(賃料収入−ランニングコスト)÷(物件購入額+諸費用)

以上、三通りを算出します。

さらに、、、

購入額の欄に

・売主の希望額もしくは既に分かっている指値額

・希望利回りになる金額

・実質利回り8%や9%になる金額

などを打ち込み自動計算できるようにしておきます。

そうすると、

一番上手く行った時の利回りや、最低の利回りが見えてきてます!

 ※暗いですが、一覧表の例です

修繕履歴を見る

修繕履歴書→大規模修繕等 ※金額記載がベター

これは、購入後にかかる可能性がある費用を計算するのに役立ちます。

そして、年間CFが赤字になる年が存在するかを確認する意味があります。

例えば、私が以前購入した物件は12戸中11部屋も空室で買った投資家の物件でしたので、部屋のリニューアル工事を約1000万円かけてからまだ5年しか経過していませんでした。すると、向こう10年くらいはリフォーム費用が節約できます。

逆に、居室のリニューアルがない物件を買うとその費用を想定してシュミレーションしなければなりません。

※修繕履歴がない→売主素人、修繕履歴がばっちり→売主プロの予測にも。。。

 

路線価図について

インターネットで取得可能で実勢価格の7割程度の路線価がわかります。

また、物件周辺の路線価と比較して、物件が接道している道路の路線価が高い評価なのか低い評価なのかがわかります

 

間取図のどこを見る?

これは、特に注意する点を特筆することもないでしょうが、

・バス、トイレが別かどうか

・もともとは和室があったかどうか(今はすでに洋室になっていたりするか)

・居室、リビング・ダイニングの形が変じゃないかもしくは小さすぎないか

くらいでしょうか。

 

この時点で、買っても良い物件かどうか判断できる

この時点で、数字上買っても儲かる物件かどうか大方察しがつきます

従って、現地を確認する私の目的は、

値段交渉できる材料探し

・物件の魅力の確認

物件の潜在リスクの確認

仲介の力量測り

駅周辺のエリア観測

となってきます。

 

今日も、最後までお読みいただきありがとうございました。

1人でも、一つでも、知らないことがわかるようになっていれば嬉しいです。

次回は、「失敗しない資料分析!現地案内時点編」について書きたいと思います。

私の目に注目して書きたいと思います!