皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「通常流通の中古戸建て住宅投資の勝算は?」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

中古戸建て住宅価格の下落

 

先日のニュースにおいて、中古戸建ての住宅価格の下落が取り上げられていました。その状況をまとめてみますと、以下のような状況です。

 

【中古戸建ての住宅価格の平均】

・首都圏→前月比マイナス0.6%の3409万円

・近畿圏→前月比マイナス0.1%の2463万円

・中部圏→前月比マイナス0.9%の2200万円

 

三大都市圏では、以上のような結果になったようです。

 

特に興味深いデータとしては、

東京都の中古戸建て住宅価格は、前月比マイナス7.4%の5208万円

だそうで、なんと前月のマイナス5.9%からさらに大きく下落している状況なのです。

 

世の中に同じものが2つとない不動産のため、平均でしか動向を読むことができませんが、上述のような状況を鑑みるとトレンドとして中古戸建ての住宅価格は下落方向にあると判断してよいと考えます。

 

また、

①多少中部は低いが、上記数値を見ても数値的に誤差の範囲を超えていると考えられる

②一般的に通常流通の居住用中古戸建ては通常の住宅ローンで購入されることを鑑みると、投資家向けのアパートローンのように貸し出し基準の見直しを受けていない

という二点の背景から、中古戸建ての住宅価格の下落は、

需要と供給の原則に沿った下落

であると考えるのが妥当なのではないでしょうか。

 

当然単価だけではなく、築年数とセットでみる必要はあるかと思いますが、突然築浅年数の物件が市場に大量に出回るとも考えにくいかと思います。

 

世の中に約820万戸の空き家が存在している中、中古戸建ての住宅価格の下落動向は当然の帰結だと考えます。

 

この動向の中、通常流通の中古戸建て賃貸について考えてみる

 

上述のような状況の中で、三大都市圏における中古戸建て賃貸について考えてみます。

 

中古戸建て賃貸を中心に大家業をされている方の物件に関してみてみると、

家賃5万円前後、表面利回り12%前後、物件価格500万円前後

というのが採算性の合う一つの目安だと考えます。

 

ここで、標準的なサラリーマンのファミリーで支払い可能な家賃の最大額について考えてみます。大企業の転勤族という条件がついた上で、首都圏では20万円程度、首都圏以外では15万円程度が最大額のイメージとして妥当な額なのではないでしょうか。

 

特に戸建ては入退去時において、かなり修繕に手を加える必要があるため、最低でも表面利回り10%は欲しいところです。

 

そう考えると、首都圏は2400万円程度、首都圏以外は1800万円程度の住宅価格の中古戸建てがそれなりにうまく回せる投資目安になるのではないでしょうか。

 

この一つの投資目安となる住宅価格が出たところで、冒頭で述べた中古戸建ての平均住宅価格と比較してみたいと思います。

 

上述の平均住宅価格と比較してみたところ・・・

・首都圏→平均住宅価格3409万円-投資目安の住宅価格2400万円=ギャップ1009万円

・近畿圏→平均住宅価格2463万円-投資目安の住宅価格1800万円=ギャップ663万円

というかなりのギャップがあったのです。。

 

さらに、東京都内でしかも利回り12%で回そうと思うと、冒頭の5208万円という平均住宅価格に基づけば、

家賃が約52万円にもなってしまう

わけです。

 

これでは、とても標準的なファミリーの入居はあり得ません。近畿圏においても、利回り12%で回そうと思うと家賃は約25万円にもなり、これでも近畿圏内においてはなかなか標準的なファミリーの入居は難しいでしょう。

 

結局のところ、少なくとも三大都市圏においては標準的に流通している中古戸建てでは賃貸経営はなかなか成立せず、

競売、狭小地、再建築不可、借地など何らかのデメリットを抱えたローコスト物件以外は、共同住宅並みの投資回収は困難

なのではないでしょうか。

 

以上のように、現状では、三大都市圏において通常流通する中古戸建て住宅投資の勝算は低いと考えられ、他の楽待コラムニストさまが実践しているような訳あり戸建てを安く入手し、それを再生する投資が現時点での一番の成功の近道なのかもしれないですね。

 

以上、本日は「通常流通の中古戸建て住宅投資の勝算は?」というテーマで、私なりの考え綴らせていただきました。

 

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!