こんにちは、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、日本銀行の金融政策を踏まえた融資金利の動向についての私見を書いていきたいと思います。

前回のコラムでは、現在日本銀行が行っている「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」について書きましたが、この政策がどれだけつづくのかを含め、私の考えている今後の見通しについての私見を書いていきます。

1.日本銀行の金融政策の維持

日本銀行の黒田総裁が当初の想定どおり、続投することなったため、少なくともあと2~3年は現状の金利環境が続くのではないかと考えています。

特に短期金利については、完全に日本銀行の管理下にあるといっても過言ではなく、変動金利の上昇のリスクはそれほど懸念することはないと考えています。

長期金利についても、日本銀行では完全な管理は不可能とはいえ、多少のリスクはあるものの、大きな上昇をもたらすような環境の変化を起こす要因は今のところないと考えています。

2.インフレの影響

金利環境に変化が起こるとすれば、なかなか想定はされえないものの、インフレが進み、日本銀行の政策目標である安定的な2%の消費者物価指数の上昇が達成されるというケースです。

不動産投資にとってインフレはよいでしょうか。良い面悪い面あるものの、インカムゲインを狙う大家にとっては、プラスにはならないと思います。

インフレにより、景気が良くなると、金利が上昇し、不動産をはじめとした資産価格が上昇していきます。

しかし、ご存知のとおり、個人向けの不動産の賃料は良くも悪くも大きく変動するということはなく、多少のインフレではあまり恩恵を受けることができません。

私のような規模の小さな大家の場合には、まだキャピタルゲインを獲得するということは難しいため、個人的には今のインフレがおこらずにもう少し今の環境が続けばと欲しています。

ただし、規模の大きな大家であれば、インフレ時には、資産価値の上がった不動産を売却しキャピタルゲインを稼ぎ、デフレ時には価値の下がった不動産を仕込みインカムゲインを稼ぐといった戦略がとれるので、インフレが起こることを望む大家さんも多いのではないかと思います。

3.デフレの懸念

では、今後デフレに逆戻りするといったことはありえるでしょうか。

多くの方が懸念しているとおり、2020年に開催予定の東京オリンピックの影響により、オリンピック後に建設業界を中心とする多少の不況は来る可能性はあると考えています。

しかし、不況になったとしても、融資金利への影響は限定的であると考えています。

不況の際には、企業や個人の倒産のリスクが上がることにより、リスクの上昇分だけ金利が上昇するといったことが理屈的には起こっても不思議ではありませんが、マクロ的にみればそのようなことは起こる可能性は低いと考えられます(ミクロ的にみればすでに借入があり、返済が滞りそうな企業に対して金利引き上げを要求するといったことはありえますが。)

不況時には、金利を上げるよりも、融資先を絞ることにより、貸し倒れの発生を抑える方が、銀行も対応しやすく、収益改善の効果が大きいため金利の上昇はほとんど起こらないのではないかと考えています。

一方で、融資という観点から見た場合には、金利というよりも融資審査が厳しくなるという影響はでてくると思います(リーマンショック後とはいわないまでもそれに近い状況になることはあるのではないでしょうか)。

4.おわりに

どんな投資にも共通することですが、資産規模が大きいほどとれる選択肢が増え、有利に資産を運用することができるようになります。

とにかく資産規模が小さいうちは我慢です。

上記のとおり、この数年は金利環境が大きく変化しないと考えているため、今の環境を前提に、どのように規模の拡大(縮小)の戦略を立てるかがますます重要になるのではないかと考えています。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(もし、ご質問等があれば、コメントいただければ極力回答しようとは思います)。