大家とは

不動産を購入して大家になった場合、購入不動産の管理を大家が行うことは至極当然の流れです。
その流れに逆らって、サブリースという甘い蜜を吸ってしまう大家がいます。私です?

サブリースが悪く言われる要因を考えてみました

・解約をチラつかせながらの一方的なサブリース料金の見直し
・指定業者による原状回復費用や修繕費の割り増し
・オーナーからは解約困難な契約形態
・オーナーの懐に入らない敷金礼金更新料
・なによりも怖いサブリース会社の倒産

それぞれ考えていきます

〇解約をチラつかせながらの一方的なサブリース料金の見直しには全ツッパできる自己管理の覚悟を決めておくべきです。覚悟ができなければ小さな規模から自己管理して実力をつけましょう。

〇指定業者による原状回復費用や修繕費の割り増しは管理費のようなものだと思って多少は目をつぶりましょう。目をつぶれなければ自己管理しましょう。

〇オーナーからは解約困難な契約形態であれば、いつまでも甘い汁を吸えばいいのです。

〇オーナーの懐に入らない敷金礼金更新料は最初から当てにしなければ気にもなりません。空室を埋めるための、敷0礼0、フリーレント、AD2ヶ月分なんてのはよく聞く話です。

〇なによりも怖いサブリース会社の倒産ですが、これも先方からの契約解除と同じく自己管理の覚悟を決めておくべきです。ただ契約解除と違うのは、その複雑な煩雑な流れにあるかと思います。早急に弁護士を入れ、あとは倒産劇場を楽しみながら勉強しましょう。甘い蜜に誘われた自己責任です。

このように、想定されるアクシデントを前もって納得できていればサブリースも人によっては受け入れられるのではないかと思います。

(私の)サブリース

それではここからは、私がどのように丸め込まれている(?)のかを少し語ってみたいと思います。

サブリースで業者が儲かる仕組みは簡単です。満室想定家賃からざっくり20%程度の手数料をせしめる。一丁上がりです。

そして、サブリース利用者であるオーナーが儲かる(生き残る)ためには、残り80%からローン返済を行い、さらにその残りから固都税を払って修繕費を積み立てて、最終的に手残りがあればいいのです。あれば。

私のサブリースシミュレーション

仮定の話として、私のアパートの月の現状の満室想定家賃を64万円だとします。
まず業者はそこから20%せしめていきます。いや、いきません。業者はその前に、現在の満室想定家賃の設定額が相場と見合っていないというところから話を始めます。業者の言うなりに適正相場へ1割ほど下げられて、満室想定家賃が58万円に変わります。もちろんすでに適正な場合は下がらないこともあります。そしてそこから20%ほどせしめられて保証家賃は48万円になります。この時点で業者は満室想定家賃から16万円、割り合いで25%を回収しています。

私はこの48万円から36万円のローン返済を行います。比率は75%ですが、実際の満室家賃は64万円なので56%くらいです。適正家賃の58万円に対しては62%、ギリギリですね。

そして私の手残りは12万円。そこから固都税の2万円と修繕費の積み立てを行います。実質手残り8万円くらいでしょうか。年間100万円ほど。

借入金が6000万円だとしたら、1.5%程度の利回りです。それぞれの費用は確定申告で還付要因となりますので、手残りはもう少しあると思います。また元本の返済は別で考えていますので、長期的に見れば利回りはもっと良くなりますが、長期になればなるほど修繕のリスクも大きくなります。大規模修繕ともなれば、利回りは一段落ちてしまいます。

ちなみに業者は月16万円回収、年192万円なので6000万円に対して3%ほどのCFを得ています。ただしリスクと実労働込みです。

1.5%の手残りは適当なのか?

いつの時代も先の社会情勢は不透明ですが、レバレッジをかけた借入金に対して完全な不労所得としての1.5%の手残りCFを良しとするか悪しとするか、その判断は人それぞれのような気がします。もちろん今後金利が上がれば手残りはどんどん減っていきます。

ただ今の私は、不動産管理者をやるよりも医師として働く方がCFを得られるので、完全不労所得である1.5%の手残りでいいと満足しています。社会情勢が変わったらまたその時に考えます。

医師のアルバイト事情

医師は比較的簡単に医師としてのアルバイトができます。時給の相場は約1万円です。不慣れな自己管理でストレスをかかえながら月16万円のサブリース料金を回収する努力をするよりも、医師としてアルバイトを月に2日する方が手残りがあります。

自己管理をしてアルバイトもすれば手残りは一番ありますが、私にとっては休息の時間がなによりも貴重なため、やはり不慣れな自己管理は丸投げできるのであれば丸投げして、できるだけ後回しにしたい分野です。

サブリースが向いている人とは?

規模拡大にはどうしてもキャッシュが必要になります。規模をどんどん拡大したい人には手残りの減るサブリースは遠回りかと思います。ただ、ゆっくりとしたスピードでもいいと考えている人や、できるだけ楽をしてお小遣いを月々数万円程度増やしたいという人には選択肢の一つになる可能性があると考えます。収益と大家としての成長を犠牲にして、ですが。

私の場合は本業でキャッシュが積み上がって行きますので、サブリースはお小遣いというより不動産投資の実績作りとして考えています。