おはようございます!FP大家です。

やはり、銀行の決算期末は忙しいです。残業も発生して体力的にコラムを書くのをお休みさせていただきました。

この時期は、全ての人が必死です。

銀行も。お客さんも。不動産販売業者も。みんな3月30日の着地に向けて頑張った感じです。

ですが、楽待新聞にも掲載されるレ●パレスやスマート●イズの問題のように、頑張るを通り越して、不誠実な販売を行う不動産業者や営業マンが多いのも事実です。

そんな営業がなぜ世の中に蔓延り、そして騙される投資家がいるのか。

それは、『投機と投資』の違いにあるのではないかと私は考えます。

投機と投資の違いとは?

明確な定義はありません。

投機はリスクが高くて、投資はリスクが低いという方もいます。

投機はキャピタルを求め、投資はインカムを求めるという方もいます。

そんな中、私がもっとも腑に落ちる論理があります。それは、

「投資には時間軸があり、投機にはない。」という考え方です。

時間軸があるとは、資本を投じて、時間を掛けて成長させて、利益を回収するという意味合いがあります。インカムで利益を回収しても、キャピタルで利益を回収しても、時間を掛けて運用すれば『投資』であると考えます。

では投機とはなんでしょうか。これは時間軸がないということなので、デイトレーダーなんかの株式の売買が代表的だと思います。

「デイトレーダーも、買って売るまでには時間軸があるだろ?」というご意見もあると思います。確かに時間軸はありますが、時間をかけて成長させる視点はありません。

例えば、同じ銘柄の株を買うにしても、その企業の成長性を感じて買えば投資ですが、ローソク足を見て値下がりしたから買う場合は投機と考えます。

つまり、なんらかの成長性に期待して行う資本投下を私は『投資』として捉えます。

我々の不動産投資は長期的な視点の投資です。

ですが、不動産業者の収益シミュレーションには時間軸が欠けているものが実に多いのです。

もしくは、長期の家賃保証で時間軸を感じさせない手法が採られたりします。

投資のはずが、そうではない結果を招いている気がするのです。

買った瞬間が収益のピーク

不動産投資家は、長期のインカムと、最後のキャピタルを期待します。つまり時間軸のある投資に期待しています。

少なくとも、銀行のローンが終わるまではインカムを期待しているはずです。

ですが一部の不動産販売業者は、長期間の家賃保証を付け投資家のニーズにあたかも応える対応をします。

しかし、「近隣の家賃相場が低下したから、うちも下げる」といったなし崩し的な話になりオーナーとのトラブルが発生しました。

これは問題となっている不動産業者だけの話ではなく、「表面利回り」や「満室想定」といったよく見る広告にも、その罠があります。

また、マンション業者も、管理費や修繕積立金を低い価格に抑えて販売しますが、15年後の大規模修繕には不足するのが明らかだったりします。

つまりこれらには時間軸がないのです。

まさに、買うその時にだけの、その場限りの見せかけの収益です。

時間軸をどう判断するか

時間軸を持った判断をするシミュレーションですが、私は以下のように考えています。

①ローン返済期間のシミュレーションにストレスをかける

ローンの返済期間のシミュレーションをどう行うべきでしょうか。

まず、ローン金利ですが、仮に2%で借りられたとしても、これからの金利上昇を踏まえ3%~4%でストレスをかけるべきです。

そして物件の家賃は、同じスペックの収益物件で最安値で計算し、稼働率も掛け目を入れるべきです。不動産情報サイトでは都市別の空室率なんかも分かるので参考にしたいところです。

その上で、毎年の収支が黒字化を時系列的に見ています。その上で、以下の点に着目します。

 

②土地の実勢価格まで残債が減るのは、何年後になるかに着目する

近隣の公示価格に土地の平米単価を掛けることで土地の実勢価格が把握できます。ローンの残債が土地の実勢価格を下回るのは何年後でしょうか。

ローン残高≦土地の実勢価格

少なくとも、ストレスを掛けたシミュレーションで、土地の実勢価格までローン残高が減少するまでの期間は、きっちりと時間軸を持った収益シミュレーションが必要です。

入居者がいても居なくても、土地値で売却すれば、新たな不動産投資家や建売業者が手を挙げて購入すると思うのです。

また、ローン付けできる金融機関もあるでしょう。

いわゆる出口確保です。

③30年のローンなど、長期の計画はどう考えるか

まず、ローンが10年程度は無理なく返済できるか判断したいです。

10年とした理由は、20~30年後の収益予想は困難なためです^_^;

しかし、10年ならなんとか予測できると思うのです。また、10年返済すれば残債も減ってくるので、売却によりローンを片付けることも視野に入ると思うのです。

なので、ストレスを掛けた上で、最低10年間は収支黒字を継続できないとかなり厳しいです。

また、売却しない場合も、最初の10年でどれだけのストックを蓄積できるかが、長期運営の肝になると考えます。

長期の家賃保証の詐術に騙されてしまうオーナーの心理は、30年なんて長い時間のことは分からないからと、目をつぶってしまうことにあります。思考を停止してしまうことにあると考えます。

なので、10年です!貸出金利にも10年固定金利というのがあります。やはり10年というのが、人間が予想できる時間軸の限界のような気がするのです。

ですから、この10年はしっかりと自分自身で考えるということです。

 

不動産賃貸業は時間軸を持った投資です。これを考えないとそれこそ投機になってしまいます。

投資のつもりが投機にならないように、時間軸についてしっかりと考えなければなりません。

本日もお読みいただき、ありがとうございます!