一般的には融資利率をコンマ何%か下げるよりは、融資期間を長くする方が月々の返済額は下がることが多いようです。

 

  • 5,000万円を3.0%の金利で20年で返済すると、月々の返済額は約28万円。
  • ここで3.0%の金利を2.0%に下げると、返済額は約25万円。
  • 一方で金利は元のままで20年返済を30年返済にすると、返済額は約21万円まで減少します。

 

※元利均等返済でシミュレーションしています。

 

木造アパートの30年融資

一般的に金融機関は物件の残り耐用年数を融資期間の最大値とする場合が多いのですが、法定耐用年数を超えて融資するケースもあります。

  • RC47年
  • 鉄骨34年
  • 木造22年

 

実際、中古木造アパートに30年の融資をつけて購入するのが流行った時期もありました。

融資期間が長くなると返済総額は増えますが、月々の返済額が減る分、融資期間中のキャッシュフローは増えます。

 

耐用年数を超えた分は個人属性で補う

耐用年数を超えた融資期間は個人の属性で補うことになるので、こういう融資を何度も続けると評価が下がって、やがて追加の融資が引けなくなるものです。

それでも、メガ大家を望まず、ちょっとしたキャッシュフローが生まれればいいと考えるならばそれもOK。

 

金利は高い

最初に金利と融資期間の効果の比較をしましたが、耐用年数越え融資期間の融資では金利が高い場合が多いようです。

「とにかく買うのが先決。何年か保有したら借り換えればいいや!」

と考える人も多いですが、ここで注意が必要です。

 

借り換えは困難?!

これまた一般的にですが、信金より地銀、地銀よりメガバンクの方が融資利率は低いため、借り換え相談をメガバンクに持ち込むケースは少なくありません。

ですが、メガバンクでは(厳密にはメガバンクに限りません)耐用年数越えの融資はそもそも借り換え対象にはならないケースが多いのです。

「ではその時点で融資期間を短くしたら?」

というと、融資条件を変えるとそもそも借り換えの定義から外れてくるためこれもNGなのです。

 

融資期間を極限まで長くすることでキャッシュフロー観点のメリットはありますが、長期的視野で考えると、追加の融資ができなかったり借り換えがうまくいかなかったりと、将来の選択肢が減ってしまう点にはくれぐれもご注意ください。