こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉 孝平です。

首都圏で10%以上の新築アパートを建てております。

 

2回目の記事です。

 

本日のテーマは『利回りを最大化するの新築の建て方』です。

 

新築投資が面白いのは全て自分で選べる点です。

 

何を基準に設備を選択するか?

 

例えば、シングルタイプの浴室だと

主に下記のような選択肢があります。

 

広さ:   1014タイプ     or 1116タイプ

デザイン: ノーマルタイプ or デザインパネル

機能:   換気扇          or 浴室乾燥機

 

それぞれの選択肢の価格差を確認し、

安さを重視するか、バリューアップを重視するかを考えます。

 

この取捨選択が毎度、毎度、私は大好きで非常にワクワクします。

新築アパート投資の最も楽しい瞬間と言えます。

 

そのいくつもある選択肢の中で、

最も私が重視している判断基準は

「利回りを上げるか?下げるのか?」という点です。

 

例えば、利回り12%を想定している新築アパートの場合、

コストが10万円上がったら、

家賃が1,000円上がれば利回りトントンです。

(10万円の投資で年間1.2万円のリターンという計算)

 

同じように5万円コストをかけるなら、

500円家賃を上げられるだろうか?」

1万円コストかけるなら

100円家賃を上げられるだろうか?」

と考えるようにしています。

 

そうすると、自分の趣味嗜好や、

「〇万円なら安いしいいか・・・」といった考え方も少なくなり、

コストパフォーマンスを徹底的に重視した建物を作ることができます。

 

私がバルコニーをつけない理由。

 

私のアパートにはバルコニーがありません。

(洗濯物は外に干せます)

それを見て、よく質問されるのが、

「バルコニーはつけないんですか?」という質問。

それに対してはこう答えます。

「つけません。バルコニーは割高だからです」

 

 バルコニーがある方が人気あるに決まっています。

ただし、それは『同じ賃料』ならです。

 

バルコニーは約30万円のコストアップに繋がります。

 

バルコニーをつけて、30万円コストをかけると、

利回り12%で想定した場合、

3,000円の家賃アップをしないと利回りが下がってしまいます。

 

 例)

1.家賃5.5万円 バルコニーありの部屋

2.家賃5.2万円 バルコニーなしの部屋

 

正確な統計を取ったことはないですが、

上記の2部屋があった場合、賃貸仲介を8年やっていた私の経験上、

2.家賃5.2万円 バルコニーなしの部屋】

の部屋の方が入居率が高いと判断しています。

 

「バルコニーはあった方がいいですよ」

アドバイスをもらうこともありますが、多くの場合

バルコニーのコストとリターンを考えていません。

 

ただ、「バルコニーはあったほうが便利!!」

と思ってるようです。

(↑当たり前だろ!って感じですね笑)

 

もしくは、利回りを8%くらいで想定するなら、

30万円のコストアップで、2,000円の家賃アップで

トントンになるため、バルコニーの選択肢もありだと思います。

 

ただ、私は1棟目は10.3%でしたが、

2~5棟目はすべて利回り12%前後のため、

そうなると、やはりバルコニーは割高になってしまうんです。

 

バリューアップも大切!

 

 

ただ、なんでもかんでも「安ければいい」というわけではなく、

コストダウンと同じくらい「バリューアップ」も重要です。

 

例えば、私は水周りには力を入れます。

 

浴室は単身の中では広めの1116タイプを使用し、

アクセントパネル、浴室乾燥機付にします。

洗面台も基本的には3面鏡を使います。

トイレも温水洗浄便座を付けます。

いずれも数万円のコストアップにはなりますが、

それを家賃に反映させられると考えております。

 

さらに水周りを充実させることは、

入居率、入居期間を上げることができると考えているからです。

 

その他、入居率を高める、入居期間を長くするために行う

バリューアップもありますが、最も重要な基準は

「利回りを上げるか?下げるのか?」

考える必要があります。

 

その基準で取捨選択するだけで間違いなく利回りは向上します。

 

「バルコニーはあったほうが便利!!」

っとしか考えないのは

投資家失格だと私は思います。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

「〇〇を知りたい」等あれば、コメント頂ければ、

極力、お答えできるようにいたします。お気軽にどうぞ。