こんにちは、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、実際にサラリーマン大家として不動産経営を始めてみて感じたことについてコラムに書いていきたいと思います。

不動産経営のノウハウというよりも、同じように不動産経営を始めたばかりの方やこれから始めようとしている方の参考になればという観点で書いていきたいと思います。

1.私の区分所有マンション

私の不動産大家としてのスタートは、中古の区分所有マンション(1R)でした。

昨年の夏に区分所有マンションを1部屋購入し、購入した翌月にもう1部屋購入し、計2部屋所有しています(なお物件の総額3000万円ほど)。

収支については、2部屋あわせて、税引き後で収支は少額の黒字が発生する程度です。

両部屋とも神奈川県の主要な駅から徒歩数分圏の好立地の物件であり、一定の条件の家賃保証がついているため、赤字発生の不安感はあまりない物件です。

いずれの物件もフルローンで購入しており、購入時は諸費用のみの負担で物件を購入しています。

2.区分所有マンションを購入した理由

当初の購入の目的は、まず興味のあった不動産経営がしてみたかったということが一つ、もう一つが年間の収支は多少の黒字程度であっても、団体信用生命保険が付されているため、生命保険がわりになると考えたことです(小さな子2人のパパなので、将来の備えという点はどうしても意識します)。

今、振り返って考えてみてもこれらの目的は、一応は達成できているのではないかと思います。

3.現状および反省点

私の購入した区分マンションは、アクセスもよく築もそれほど古くなく家賃保証もついているため、いまのところほとんど手間がかかっていません。

退去があったりもしたのですが、1Rのため部屋のクリーニング費用もそれほどの額の負担があるわけでもなく、安定した運営ができています。

おそらく規模の拡大を考えずに、生命保険かわり程度の感覚で物件を保有するのであれば、区分所有マンション2部屋は手頃で十分だと感じます。

しかしながら、不動産経営の規模の拡大を考えるようになった今としては、少なくとも2部屋目は購入する必要がなかったと感じています。

なぜ必要なかったと感じるかというと上記のとおり、ほとんど手間がかからない=不動産経営のノウハウを得ることもほとんどできません。

また、サラリーマン大家で規模が小さいため、融資を前提に物件の追加購入を考えているものの、区分所有物件は銀行での資産としての評価が低いため、融資の審査では不利に働く点も反省すべきと感じる点です。

4.もし今区分所有物件を買うのであれば

スタートとして総額約3000万円の区分所有マンションは金額的に過大感があり、少なくとも2件目の物件は自己資金+αで、リフォーム前提で2~300万円程度の小ぶりの区分所有マンションを買うのが良いかなと感じています。

多少自己資金を入れて、少額の物件を買うのであれば、空室になったとしてもローン返済の不安は小さく、また、不動産経営のノウハウを多少なりともつめるのではないかと感じます。

5.おわりに

不動産大家になると感じますが、「はじめは区分所有から」という人はかなり多いと感じます。やはり区分、特に中古区分はサラリーマン大家には、取り組み安い物件だとは感じます。

規模の拡大という点を考えると必ずしも区分を買う必要性は感じないものの、の区分を買って経験を積みたいということであれば、それなりの購入意義があるのではないかと感じます。

もし、規模の拡大のために経験を積むのであれば、新築ではなく、中古でしかも価格が安い築古の区分を買うのがよいのではないかと感じます。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(もし、ご質問等があれば、コメントいただければ極力回答しようとは思います)。