こんにちは、新築　高利回り大家の比嘉です。

さて、大手の５０％で新築を建てる方法　最終回です。

長編になって申し訳ないです。

 

その１を一言でいうと、

「広告費・営業費をかけていない会社に電話でコンタクトを取ろう」

45社くらいに電話をして、15社くらいがその2に進みます。

その２を一言でいうと、

「ローコストで建てる協力を依頼し、見積もりを依頼しよう」

15社くらいに見積もりを依頼し、7～8社くらいがその3に進みます。

その３を一言でいうと、

「各社の見積もりの強みを合わせて、理想の見積もりを目指そう」

まともな見積りは3社ほどで、その中で1社を選びます。

その４を一言でいうと、

「分離発注・施主支給を活用しながら、コストダウンを図ろう」

高い工事に関しては建築会社に相談しながら、分離発注を行い、

設備系はネットで一生懸命、安い業者を探しましょう。

 

そして、本日はその５です。やっと最終回！！

 

私がやっている１０つのコストダウンアイデアです。

人・地域によって好みはあると思うので、

取捨選択すればいいと思います。

 

１．バルコニーをなしにする。

賛否あるのはわかりますが、私はバルコニー付けない派です。

4/2の記事にも書きましたが、すごく重要な設備ではありますが、

それでも、コスパが悪いと思っているからです。

2階の部屋は30万円/戸のコストダウンです。

 

あと、地方は別かもしれませんが、

首都圏だと土地が狭いので、建物はギチギリに建てます。

そのため、バルコニーを付けることで

部屋が狭くする必然性が生じることがあります。

 

ただ、バルコニーより、断然、部屋の広さの方が重要だと思っています。

 

２．基礎のコテ仕上げをしない

本当に細かいですが、基礎部はコテ仕上げしません。

これだけで4~10万円くらいのコストダウンです。

 

赤枠の場所が思いっきり、コンクリートむき出しです。

ただ、ここが綺麗じゃなくって、入居をやめる方はいません。

 

3.目立たない角は出隅ではなく、コーティング対応

出隅というのは外壁の角に使う材料です。

これ、実は高いんです。

だから、入居者に見える側は出隅を使いますが、

アパートの裏側とかみないですよね？

 

そういった場合はコーキングで対応します。

これも数万円のコストダウンです。

 

 

４．トイレと洗面台を同じ部屋にする

これも賛否両論ありますが、私は基本的には

トイレと洗面台は同室にします。

部屋を広くできる上、

トイレのためだけの壁、扉、電球をなくすことができ、コスト削減になります。

 

部屋を0.5帖くらい広くしたうえで、

コストも5万円/戸くらいのコストダウンです。

 

５.引き戸ではなく、開き戸を使う

引き戸の方が人気なのはわかるんですが、開き戸を使います。

脱衣所の扉も、部屋の扉も開き戸を使います。

これも2~3万円/扉のコストダウンです。

 

6.キッチンの吊り棚を付けない

キッチンは1500～1600サイズを使います。

その場合、単身者であれば９０％以上の方が下の収納で

間に合うと予想しています。

吊り棚をなしにして、2万円/戸ほどコストダウンできます。

吊り棚自体というより、取付費が高くなってしまうので。

 

7.プロパンガス会社に設備支給してもらう

プロパンガスを契約する際に施主支給をしてもらいます。

ガス給湯器はもちろんですが、

その他、エアコン、TV付インターフォンを支給、取付してもらいます。

エアコン　5万円、TV付インターフォン1.8万円

合計6.8万円/戸ほどのコストダウンです。

 

8.テレビアンテナをつけずにケーブルテレビを契約する

地元のケーブルテレビに頼むと無料でケーブルを引き、

地デジを見れるようにしてもらえることがあります。

（地域によっては有料）

 

 

アンテナ設置工事不要で6～10万円ほどコストダウンです。

 

9.あがり框ではなく、アングルを使う

玄関では一般的にあがり框というのを使うことが多いですが、

私はやすっちいアングルを使ってもらっています。

0.8万円/戸コストダウンです。

 

10.浴室に窓はつけない。

浴室窓は4万円/窓ほどの価格です。

「浴室に窓があってよかった」という方は稀にいますが、

「浴室に窓がなくて残念」

「浴室に窓があるから、この部屋にしよう」

という方はほとんどいません。

つまり競争力にほとんど影響しないため、私はつけません。

（浴室乾燥機はつけます）

 

 

以上です。

 

いかがでしょうか？

上記がすべて正解とは思いませんが、全部合わせれば

かなりコストダウンできると思います。

 

大手建築会社に依頼すると、

23～25㎡の単身部屋が800～900万円/戸かかることが多いです。

そんな中、私は400～450万円/戸で新築を建てています。

 

確かに大手と比べると若干、チープな新築ですが、

建築費が50％オフで、賃料は10％くらいしか違わないので、

明らかに収益性は私の新築アパートの方が高いです。

 

また、【ハイグレードアパート】を求める方もいれば、

【コスパ重視】のアパートを求める方もいます。

私は【コスパ重視】を求める方をターゲットにしております。

 

そのため、新築・築浅の中では最も安い、もしくはそれに近いとなると

入居率も高くキープできます。

築年数が経っても同築年数の中では安さをキープできる予定です。

 

新築アパート投資自体を否定する方も多いですが、

今回、書かせて頂いたようにコストダウンに本気で取り組めば、

首都圏の入居率がそこそこ高いエリアの

新築アパートで利回り10～13％は可能です。

 

私はこのやり方はかなり勝率が高い投資スタイル

だと踏んでいます。

しかも、ムチャクチャにめんどくさいので、

その煩わしさが参入障壁になって、ライバルが少ないです。

 

ムチャクチャにめんどくさいというのはデメリットでもありますが、

乗り越えてしまえば、参入障壁というメリットにもなります。

 

一旦、乗り越えてしまえば再現性は高いですし、

勝率が高い投資を繰り返し行うことが可能だと思うので、

築古投資に行き詰まっている方は検討してみてください。

 

もともとは私も「良い築古物件が買えない」という動機から、

「新築で高利回りを建てられないだろうか？」と思ったことが

始めたキッカケだったので。

ご参考になれば幸いです。