皆さん、おはようございます。

元ビジ大家です。

 

かつてサラリーマンの生涯賃金は約3億円と言われていましたが、

最近では約2億円と言われているそうです。

 

いずれにしても、不動産投資を行なう人はこの「サラリーマンの生涯賃金」

を時間短縮して得る事ができる……というメリットがあると思います。

 

つまり、一般的なサラリーマンは大学卒業後の22歳時から定年退職となる

65歳までの約43年間で2億円の収入を得ますが、不動産投資家はこの

2億円の収入をもっと早く得ることができる、ということです。

 

もちろん、2億円で満足する必要はありませんので、それ以上の収入を稼いで

生涯をとじることも可能ですし、実際に不動産投資家の稼ぎ出す生涯収入は

はるかにその上をいくと思います。

 

同じ2億円の収入だとしてもプロセスが違う

サラリーマンの場合、

A; 額面年収500万円で40年働くと総収入は2億円となります。

B; 額面年収1000万円で20年働いても総収入は2億円です。

 

大学卒業後(=社会人になりたての頃)は、まだそんなに収入は多くない

ですから最初から年収500万円とか1000万円ということは難しいと

思います。

 

徐々に役職が付いて、出世に合わせて給料(収入)も上がっていきます。

 

したがって、上記のA・Bのように必ずしもきれいな割り方はできませんが、

概念としては「少ない年収で長期間働く」か「多い年収で短期間働くか」の

違いです。

 

いずれにしても得られる生涯賃金を同じと考えたなら、そこに至るプロセス

が違うことになり、結局それは「自由に使える時間の違い」につながります。

 

サラリーマンの場合、税金・社会保険料によって手取り金額が変わる

 

ただし、ここで気をつけなければいけないのは、「A;年収500万円」と

「B;年収1000万円」とでは、税金・社会保険料等が違うので、

実際には「A」のほうが手取り額はBよりも多くなる、ということです。

 

総収入という「結果」は同じでも、毎年の源泉徴収額が異なるので、

実際に手にするお金はAのほうが多い(=Bのほうが少なくなる)……

というわけです。

 

ちょっと極端に言えば、サラリーマンの場合は「一獲千金でお金を手にする

よりも、細く長く給料をもらい続けたほうが実際の手取り額は多くなる」と

言えます(あくまでも総収入が同じときの話です)。

 

さらにもう一つ、両者の違いは年金の給付額にも影響を及ぼします。

 

年収500万円で40年働く場合と、年収1000万円で20年働く場合だと

(厚生年金に加入していない期間は国民年金に加入と仮定)、結局は前者の

年収500万円で40年間働いたほうが年金の受給額は多くなります。

 

家賃収入でも似たようなことが言えます

 

不動産投資の初心者の方は、「家賃収入」に関してもこれらと同じような観点で

収入額をとらえると良いと思います。

 

つまり、総収入額よりは実質手取り額で考えることが大切……ということです。

 

たとえば、同じ家賃6万円であっても、そこから差し引いて考えるべきもの

(≒源泉徴収されるようなもの)がいくつかあります。

 

たとえば、マンションの管理費・修繕積立金・賃貸管理料・振込手数料など

です。

 

その結果、ローンを組まずに全額現金で購入したにもかかわらず、家賃6万円

でも実際の手取り額では「毎月2万円程度……ということがあります。

 

実際、リゾートマンション物件ではどんなに家賃が高くて表面利回りが高く

見えても、管理費/修繕積立費が家賃の80~90%近くを占めているケース

もあり、結局自分が手にできるのはほんのちょっとだけ……ということが

起きています。

 

また、それらとは反対に、家賃自体は3万円だけども管理費・修繕積立金等が

比較的安く抑えられているため、手取り額は「2万円程度」となるケースも

あります(←私が地方で持っているワンルームマンションはこうした例が多い

です)。

 

家賃6万円でも手取り2万円……家賃はその半分の3万円でも手取り額は同じく

2万円……というのは、何とも不思議というか面白いものです。

 

大事なのはやはり「実際の手残り額」であって、表面的な「家賃」では

ありません(不動産投資では「手取り額」のことを手残りと言ったり

します)。

 

こうしたことはすでに不動産投資の経験者であればよくご存じの話ですが、

まだ経験のない人/浅い人はついつい営業トークに惑わされて「表面的な

家賃収入」に目がいってしまいがちだと思います。

 

不動産投資で見たときに大切なのは「表面的な家賃収入/名目家賃収入」では

なくて「実質家賃収入」のほうです。

 

まとめ

 

サラリーマンであれば給料の額面金額よりも手取り金額を多くすることを

考えるほうが大切でしょうし、不動産投資でも表面的な名目家賃収入を多く

することよりも実質手残り家賃収入を多くすることのほうが大切です。

 

何も考えずに「総収入を多くする」のではなくて、

「手残り額を多くする→そのうえで総収入を多くする」という順で

発想することが大切だと思います。

 

結果は同じことにつながるかもしれませんが、その途中プロセスが違う

ので、思考回路や行動パターンも自ずと異なっていきます。

 

ちょっとうがった見方をして言えば、不動産営業を仕掛ける側は逆に

「表面的な結果だけを強く訴えて=総収入だけを強く訴えて」物件の購入を

勧めてきたりするかもしれません。

 

その手には引っかからないように気をつけたいものですね。

 

 

本日もお読みくださりありがとうございました。