不動産投資において物件の利回りは大事であり、

その物件力の判断材料としても利用されます。

しかしその利回りはあくまでも表面利回りとしての意味でしかなく、

空室数、家賃額の変化、入退居の影響により絶えず変化するものです。

しかしながら一般的には表面利回りは物件からの収入を表す指標であり、

その物件において得られる最大の利回りであることが多いのです。

なぜならば収入である家賃額は、

下がることはあっても上がることは稀だからです。

 

賃貸住宅の家賃は新築時が最大であり、

築年数の経過と共に下がることが一般的です。

賃貸住宅に新築を好む日本人を相手にした事業であるため当然かもしれません。

リノベーションを行うことにより若干家賃を上げるという事例はありますが、

そのリノベに費やした費用が家賃値上げ分に見合うかが重要になります。

何も特別なことをしなくて家賃額を上げるのは非常に困難であるでしょう。

 

では、下がった家賃は上げることができないのか?という訳では無いのです。

不動産投資物件の中にはなかなか入居者が現れないので大家さんが弱気になり、

家賃額を大幅に下げてしまっている物件が見られます。

こうした物件ではなぜ空室が埋まらなかったのか原因を把握せずに、

ただ家賃を下げている場合があるのです。

例えばリフォームを行っていない状態で入居者募集をしていたとか、

部屋の原状回復はしているのに、

キッチンが汚かったり、洗面化粧台がボロボロとか、

通常やるべきことをやっていないケースがあるのです。

この様な物件は、

普通に普通のことを行い、

ちょっとした工夫をすれば家賃も上げることができます。

エアコンを取り付けたり、

TVモニター付きインターホン取付程度でも効果アリです。

 

その他では物件の付加価値を付けるのも手でしょう。

敷地内に土地が余っていれば駐車場を作るとか、有料で物置を貸し出すとか、

ドックランを作ってしまうのも一つの方法かもしれません。

建物の構造にもよりますが、

物置やドックランなどは屋上を利用できる場合もあるでしょう。

施設を作るために費用は発生しますが、

大規模なリノベよりも安くできるのではないでしょうか。

 

そして最終手段になってしまうかもしれませんが、

ペット不可物件であればペット可物件に条件変更するのも効果があります。

私も以前所有していた物件では客付け会社数店から、

「ペット可物件にすれば家賃額をあと5千円上げても需要ありますよ!」

と言われました。

ペット可物件にすると退居時に通常退居以上にリフォーム費はかかりますが、

その分の費用を敷金や原状回復費として事前に徴収することもできますので、

最終的には大家としての投資家がやるかやらないかの判断になります。

ただ、一度ペット可物件にしてしまうと不可物件には戻せませんので、

物件売却時のマイナス要件にはなることは把握しておかなければなりません。

 

まだ他にも費用対効果の良い利回りUP方法はあるかと思いますが、

家賃額UPを目的として費用が増大すれば、

結果として利回りは上がっていないことも考えられますので、

費用対効果を十分に考慮して対策は行っていきましょう。

 

戸田 匠