いつもコラムをお読み頂きありがとうございます

 

昨日のコラムへのコメントで「戸建は儲けが少ない」という

話があったので今回は戸建投資の利益の部分に関してお話をしたいと思います

 

「戸建投資では利益が出にくい」このように考えられる方が結構います

 

私もコンサルをしていて

「戸建は何棟位保有すればまともな利益が取れるようになるのでしょうか?」

と聞かれた事もありました。

 

確かに戸建投資の場合、キャッシュフローの面で見るとかなり少ないですよね

例えば賃料6万のオーナーチェンジ戸建を諸費用込みで450万で購入した場合

金利1.5%期間10年で公庫から融資を受けて購入したとします

 

月のキャッシュフローは2万円程度しか出ません

ですからキャッシュフローに着目すると

戸建は儲けが少ないと言われるのも納得ですね

 

私も自分のキャッシュフローを他人に話した際に

意外と少ない事に驚かれます

 

でもキャッシュフローだけでは判断できませんよね

実はキャッシュフローは返済期間を長くすればいくらでも増やす事は出来ます

しかしその場合毎月の返済額は少なくて済みますが

元本も減らないんですよね

 

こうなってくるとどうなるかと言うと

売却時に残債以上で売れないという事が起こるんですね

物件には抵当が付いていますから

当然残債を全て完済した上でなければ売却も出来ません

 

この点戸建はどうかと言うと返済期間が10年ですから

借り入れの元金はドンドン返済されていきます

450万の借り入れも5年後には225万です。

 

そして私の場合ですが売却した物件は全て購入価格以上

言ったら購入価格+リフォーム費用+初期費用以上で全ての物件が売れています

なのでキャピタルゲインも取れているんですよね

 

私が先日売却した物件は賃料収入と売却益を含めて

450万程度の利益がでています

(その物件は5年5か月保有しました。利益は管理費、固定資産税など年10%の諸経費、売却時の諸経費を差し引いた数字です)

 

なので物件の儲かる儲からないというのはイグジット(出口)を経験するまではわからないですよね

月のキャッシュフローでは判断できませんし

総資産の金額でも判断は出来ないと思います

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)