こんにちは。

ベトナム大家です。

 

ネットで、ものすごく無責任な記事を見かけました。

・賃貸よりも、タワーマンションを買ったほうがいい

・住んでみて気に入らなければ、10年で売ればいい

・築10年ならまだ高く売れるから、得したことになる

 

そんなことがあり得るはずがありません。

いつものように計算式で論破したいと思います。

 

問題:ザ・机上の空論

その記事の矛盾点は主に以下の2点です。

①マンションの耐用年数は47年だから、年2%として

 10年後の資産下落率は約20%

②ローンを35年で組んだなら、10年経過した時点で

 約28%は返済が終わっているはず

だから、28ー20=8%の含み益が出ている

みたいな戯言が書いてありました。

 

原因:知識がなさすぎる

まず、マンションだろうと車だろうとクルーザーだろうと

コンスタントに2%ずつ価値が下がることなどありません。

買って登記した瞬間に、価値は約15%ほど下がります。

 

耐用年数の1/3が過ぎた時点で、価値は50%下落

耐用年数の2/3が過ぎた時点で、価値は60%下落

耐用年数に到達したところで、価値は65%下落

ぐらいが妥当なところだと思います。

築10年だと、下落率は38%といったところでしょうか。

 

次に、35年ローンで10年経過したら28%返済?

なんで元金均等っていう前提やねん!

と思わず突っ込んでしまいました。

 

元金均等なら、初期の支払い額がかなり高くなるので

賃貸と比べること自体がナンセンスです。

元利均等1.4%として、35年のうち10年が経過した場合

元本部分の返済率は約24%となります。

 

対策:デタラメを鵜呑みにしない

まとめると、10年経過時点においては

返済率24%ー下落率38%=14%の含み損となります。

つまり、売っても残債を返せないということです。

 

さらに、仲介手数料や固定資産税も無視されているので

これは建設業者による提灯記事と言わざるを得ないでしょう。