自慢の物件

こんにちは。築古大家トムです。

不動産投資を始めたばかりの知人が先日、リフォームしたての自慢の物件を披露してくれました。

1LDKの区分マンション。

築年数は古いですが、関西圏の主要JR駅から徒歩3分の便利な場所にあり、近隣には百貨店もあります。

夫婦で数年間住んでおられた前所有者から、相場より少し安めに購入したと言います。

室内が古びた印象だったため、賃貸募集に先立ち、リノベーションを施しました。

昔の団地のような2DKの間取りを変えて、明るく広いリビングルームを設けました。

キッチン、バス、トイレ、洗面台の水回りは最新の住宅設備を導入。

フローリングの床、凝った意匠の壁クロス。

ハイグレードな設備や部材は使っていないというものの、賃貸住宅には十分すぎる仕様です。

魅力アップか、価格競争力か

彼が目指したのは誰もが住みたいと思う賃貸住宅。その分家賃は強気で周辺相場より1割以上高く設定しています。

入居希望の反応は上々で、間もなく契約が付くだろうと彼は話していました。

しかし、ここで気になったのはリノベーションの初期投資です。

物件は少し安く買えたものの、リノベーションには400万円費やしたと言います。

賃貸住宅仕様のリフォームにとどめておけば200万円もかからなかったと考えられます。

初期投資を多くして魅力的な物件に仕上げるか、初期投資を抑えて価格競争力のある物件にするか。

意見の分かれるところではありますが、ここは初期投資を抑えるべきではなかったかという印象を私は持ちました。

リノベーションをかけたとしても、新築物件がそうであるように、数年でプレミアはなくなり、家賃の下落に悩むことになるでしょう。

一方、最初から低コストの賃貸仕様にしておけば、入退去の際のリフォーム費も抑えながら最低限のクオリティーは維持できます。

もともと築古マンションなので最低限の修繕さえ続けておけば、家賃の下落もそれほどないような気がします。

「魅力で勝負」。「安さで勝負」。

皆さんはどちらを選びますか?