新築 高利回り大家の比嘉です。

「激安の新築アパート用地の見つけ方」

「NO.1営業が教える満室募集法」

「築古再生・売却で一気に儲ける方法」

「すごい指値(鬼指し)を通す交渉術」

「こんな新築は危険だから買うな!」

「新築アパート投資家のマインド」

「私が1法人で次々と融資を受けれた理由」

こんなシリーズを書いていく予定ですが、

「NO.1営業が教える満室募集法」

のシリーズは入居付けをテーマにしております。

 

25~28歳の時、全国規模の賃貸仲介の会社で

営業マンとして220人中 NO.1、
店長として50店舗中 NO.1、
マネージャーとして7エリア中 NO.1

となかなかのセールスマンだったんです。

(はい、そうです。自慢です)

 

また、現在は賃貸仲介会社を経営、つまり賃貸仲介会社の社長っと、

生粋の賃貸仲介人です。

 

おそらく1000人以上のお客様の部屋を決めてきたと思うので、

「お客様がどうやって部屋を決めるのか?」

「どうやったら仲介営業マンが自分の部屋を進めてくれるか?」

などは知り尽くしていると思います。

 

ちなみに、私が不動産会社を経営していることから

投資物件売りつける業者だと思っている方もいるかもしれませんが、

当社は賃貸仲介専門のため、投資物件は紹介していないので、

ご安心ください笑

 

まずは本に書いてあることは一通りやろう

このシリーズではどの本にも書いていないことを中心に

客付け活動を中心に書いていくつもりです。

 

ただ、その前に

すでに多くの本に書かれていること、

しっかりやっていますか?

 

まず、それができていない人に私が新しいアイデアを伝えたところで、

おそらく実践しないと思います。

つまり意味ないということですね。

 

ということで、シリーズ第一回でもあるので、

色んな本で書いてあることを自分がしっかり出来ているかを確認しましょう。

 

チェック1. ステージング

 

部屋に家具・照明を置いて、生活をイメージしやすくする方法ですね。

これは実際に内見の時も効果を発揮すると思いますが、

私の印象ではいいステージングをした写真があると

「ネットでの反響」が増えます。

 

色んな物件がSUUMOなどのポータルサイトに掲載されていますが、

ステージングされている物件は1%にも満たないと思います。

 

明らかに違う印象を持ってもらえると思うので、

統計を取ることはできませんが、

現場の感覚値からすると「ネットでの反響」は増えます。

 

格安でおしゃれな家具・照明を揃えて、セットしてみましょう。

ちょっと面倒ですが、一度、やれば写真に撮って

10年くらい使えます。

 

チェック2. 一眼レフ・広角レンズで写真撮る

 

これもステージング同様、「ネットでの反響」を増やすためです。

なかなか同じアウングルではないので申し訳ないですが、

普通の写真、スマホ写真だとこんな感じ

一眼レフ・広角レンズを使うとこんな感じ

ちなみに、これ同じ広さの同じマンションです。

(部屋は違う部屋です)

 

そして、不動産会社任せにしても、

一眼レフ・広角レンズで撮ってくれない場合もあるし、

そもそも写真を撮ってくれないことも多いです。

 

だから、オーナーが写真を撮って、

それを不動産会社にデータをプレゼントするほうが間違いないです。

 

物件が少なければ、一眼レフ・広角レンズはレンタルでもいいし、

物件数が増えてきたら、購入することをオススメします。

 

写真の質で「ネットでの反響」は全然違ってきます。

仮に「ネットでの反響」が30%UPすれば、

単純にチャンスが30%増しですからね。

 

ADを平均よりちょっと多くする

不動産会社の中でよく休憩中に話される会話でこんな会話があります。

「ADを出さないオーナーは〇ねばいいのに」っと。

(楽待コラムという性質上、〇にさせて頂きました)

これ、マジです。

 

かなり多くの賃貸系不動産会社の店内で当たり前のように話されています。

 

正確にはADというのは違法という話しもありますが、

ハッキリ言って賃貸仲介屋はADなしでは経営が成り立たないわけです。

つまり「AD出さないオーナーは俺たちを潰そうとしているのか?」

という心境ですらあるわけです。

 

だから、自分達の意思を伝える不買運動みたいなものですが、

やる気が高い賃貸仲介会社ほど、

ADがついていない物件を紹介しません。

 

ちなみに、ADは平均が100%なら、

120%など決して切りの良い数でなくてもいいです。

 

たった20%をプラスするだけで他の物件よりも

仲介会社に優先的に進めてもらえる可能性が高いです。

 

「他の100%だからうちも100%にしよう」ではなく、

「他が100%だからうちは120%にしよう」と考えた方が

良いと思います。

 

まあここは私も賃貸仲介会社の社長なので、

個人的な想いも入っているかもしれないので、各々でご判断下さい笑

ただ、少なくともエリアによらず、100%はADほしいです!

全国の仲介店を代表して、オーナー様への願いです笑

 

 

以上、3つはやっていることを前提として

今後、あまり本に載っていないような方法を

その2以降で紹介していきます。

 

お楽しみに!

創業時の写真。若い!