皆さん、おはようございます。

元ビジ大家です。

 

今年初めてトライしてみた「地方／中古一戸建て」の不動産投資ですが、

先月退去になり、現在入居者募集中の状況です。

 

一戸建ての不動産投資は初めての経験なので、ここからいろんなことを学び、

今後に役立てていきたいと考えていますが、今回「地方・中古戸建て投資」は

マンション投資以上に「投資基準を明確にして」行なうことが必要だ……と

気づきました。

 

仮に家賃４万円の一戸建てで 利回り１２%を目指すとします

 
たとえば……の話ですが、そうした狙いで物件を探すとき、逆算することで

この物件にかけることができる初期投資費用を割り出すことができます。

 

「４万円の家賃で年間１２％の表面利回り」＝年間家賃４８万円÷１２%と

いう計算から総額４００万円までの投資費用と割り出せます。

 

……ということは、仮に物件の修理費を最大で１００万円見込むと仮定した

なら、残り３００万円以内（諸費用含む）で物件を取得すべし、となります。

 

修理費１００万円というのはモノによっては足りない金額かもしれません。

 

不動産投資の経験がまだない人にとっては「え～ッ！そんなに必要なの？！／

そんなに高いの！？」と驚かれる金額かもしれません。

 

でも、「戸建て投資」の場合ではそれくらいは見込んでおいたほうが良いと

今回思いました。

 

風呂、トイレ、台所、洗面所などを本当に総入れ替えすれば１５０万円以上は

必要になるかもしれませんが、そこまで新品に入れ替えることをしなければ

１００万円以内で済ませることは十分可能です。

 

最大１００万円……を想定して、最小でも２０万円くらいはかかるものと

覚悟をしておいたほうが良さそうです。

 

屋根や外壁に問題が無く、雨漏りも無く、家の傾きも特に無ければ、小さな家

なら１００万円もかければそれなりにキレイにできると思います。

（私の場合は５０万円ほどかかりました）

 

机上の計算では、「取得時の諸経費を多めに４０万円と想定しても、物件を

２６０万円で取得できれば１００万円のリフォーム費用をかけ、家賃４万円で

入居者がつくなら利回り１２%の物件が仕上がる……」ということになります。

 

これらの数字を一つの基準として自分の頭に入れておこうと思っています。

 

一歩踏み出すときは「勇気」が必要ですが、そこに至るまでにはシビアに

ちょっと悲観的に考えつつも、最後は楽観的に考えてスタートを踏み出す……

という姿勢が大切だと思いますし、何事も「やってみて初めて分かることが

ある／やってみなければわからないことだらけ」だと思います。

 

戸建てであれ、マンションであれ、アパートであれ、不動産投資に変わりはない

のですから、自分なりの哲学・信念をもって実践することが一番大事なことだと

改めて思いました。

 

これから不動産投資を始められる方に、少しでも参考になれば幸いです。

 

 

本日もお読みくださりありがとうございました。